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2025年房地产估价《估价实务》模拟卷

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、单项选择题（本大题共10小题，每小题1分，共10分。在每小题列出的四个选项中，只有一个是符合题目要求的，请将正确选项字母填在题干后的括号内。）

1.房地产估价的目的是为了迎合委托人的主观愿望而确定一个不合理的价格，这种观点违背了房地产估价的（）原则。

A.合法原则

B.价值时点原则

C.独立、客观、公正原则

D.最高最佳使用原则

2.在运用市场法估价时，选取可比案例后，需要对可比案例的成交价格进行修正调整，其中将可比案例在交易日期的价格调整为估价时点价格，属于（）。

A.市场状况调整

B.个别因素调整

C.交易性质调整

D.区域因素调整

3.某宗收益性房地产预计未来每年产生的净收益稳定，该房地产适合采用（）进行估价。

A.假设开发法

B.剩余法

C.收益法

D.成本法

4.下列关于房地产实体折旧的表述中，正确的是（）。

A.实体折旧是指因建筑物功能落后或缺乏而造成的价值损失

B.实体折旧是由于建筑物周围环境变化造成的价值损失

C.实体折旧是建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的价值损失

D.实体折旧仅发生在建筑物使用年限的后期

5.估价对象为某新建成的公寓楼，在确定其市场价值时，应将其假设为（）状态下的价值。

A.已经过去使用

B.正在持续使用

C.转让使用

D.最高最佳使用

6.某企业拥有一栋旧厂房，拟将其出租获取收益。在运用成本法估算其价值时，重置成本应采用（）。

A.评估基准日建造成本

B.评估基准日同类新厂房的建造成本

C.厂房购建时的原始成本

D.厂房购建时的原始成本减去实体折旧

7.根据我国《房地产估价师执业资格制度暂行规定》，房地产估价师执行业务，应当遵守（）。

A.行业协会章程

B.国家法律、法规和行政规章

C.委托人意愿

D.同行评价

8.下列估价活动中，不属于房地产估价师执业范围的是（）。

A.房地产价值评估

B.房地产咨询

C.房地产经纪

D.房地产测量

9.在进行房地产估价时，价值时点通常是指（）。

A.估价作业完成之日

B.估价报告交付之日

C.委托人提出估价需求之日

D.估价对象实际交易发生之日

10.对于某宗房地产，若其用途改变后能够获得更高的收益，则其价值通常会（）。

A.不变

B.降低

C.提高

D.可能提高也可能降低

二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分。在每小题列出的五个选项中，有多项是符合题目要求的。请将正确选项字母填在题干后的括号内。多选、错选、漏选均不得分。）

1.房地产估价的合法原则要求估价对象应是（）。

A.法律上允许流通的房地产

B.产权清晰、合法的房地产

C.具有实际用途的房地产

D.被依法限制使用的房地产

E.经济上可行的房地产

2.运用市场法估价时，对可比案例成交价格进行交易日期修正，通常需要考虑的因素包括（）。

A.房地产市场总体价格水平变动

B.区域市场价格水平变动

C.个别房地产价格水平变动

D.通货膨胀率

E.宏观经济政策变化

3.房地产的实体折旧包括（）。

A.自然侵蚀

B.磨损

C.环境污染影响

D.功能过时

E.修理不当

4.收益法中的净收益通常是指（）。

A.潜在毛收入

B.有效毛收入

C.运营费用

D.净经营收入

E.净收益=有效毛收入-运营费用

5.房地产估价报告应包含的主要内容有（）。

A.估价对象描述

B.估价目的、估价时点、价值类型

C.估价假设和限制条件

D.估价方法及其选用理由

E.估价结果及其确定理由

三、简答题（本大题共3小题，每小题5分，共15分。）

1.简述房地产估价的基本程序。

2.简述市场法估价中选择可比案例应遵循的基本原则。

3.简述收益法中确定净收益应注意的主要问题。

四、计算题（本大题共1小题，共10分。）

某投资者于3年前购买一宗