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2026年初级评估师职称考试模拟试题及解析

一、单选题（共10题，每题1分）

1.某城市商业地产评估中，收益法测算中，关于可比案例净收益的调整，以下说法正确的是（）。

A.直接采用市场租金数据作为净收益

B.需扣除物业税、保险费等运营成本

C.不考虑区域政策对租金的影响

D.仅考虑物业自身条件，忽略市场因素

2.农村集体建设用地评估中，以下哪种方法适用于缺乏市场交易案例的情况？（）

A.成本法

B.市场法

C.收益法

D.趋势法

3.某工业厂房评估中，已知折旧年限为20年，实际已使用8年，残值率为5%，则成新率为（）。

A.60%

B.70%

C.75%

D.85%

4.某企业机器设备评估中，采用重置成本法，已知原始成本为100万元，已使用5年，累计折旧20万元，功能性贬值10万元，经济性贬值5万元，则评估值为（）。

A.65万元

B.70万元

C.80万元

D.85万元

5.某城市住宅评估中，采用市场法，可比案例A成交价5000元/平方米，交易时间与评估时点间隔1年，当地房产价格上涨率为5%，则可比案例A的修正后价格为（）。

A.5000元/平方米

B.5250元/平方米

C.4800元/平方米

D.4750元/平方米

6.某在建工程评估中，已知工程预算为2000万元，已完工60%，发生变更费用200万元，则评估值为（）。

A.1400万元

B.1600万元

C.1800万元

D.2000万元

7.某土地使用权评估中，出让年限为50年，已使用10年，剩余年限的土地增值率为每年8%，则剩余年限的土地价值增值率为（）。

A.8%

B.6.4%

C.9.6%

D.10.4%

8.某珠宝评估中，已知钻石净度为IF，颜色为G，切工为VVS1，克拉重1.0克拉，市场价为8000元/克拉，则评估价值约为（）。

A.8000元

B.10000元

C.12000元

D.15000元

9.某企业股权评估中，采用市场法，可比公司A股价为20元/股，市盈率为15倍，目标公司每股收益为1元，则评估价值约为（）。

A.20元/股

B.15元/股

C.30元/股

D.25元/股

10.某无形资产评估中，采用收益法，预计未来3年收益分别为100万元、120万元、140万元，折现率为10%，则评估价值约为（）。

A.300万元

B.273万元

C.350万元

D.400万元

二、多选题（共5题，每题2分）

1.某商业地产评估中，收益法测算中需要考虑的因素包括（）。

A.租金水平

B.运营成本

C.政策风险

D.物业空置率

E.资本化率

2.农村集体建设用地评估中，可能采用的方法包括（）。

A.成本法

B.市场法（类似物比较法）

C.收益法（假设开发法）

D.趋势法

E.收入分成法

3.某在建工程评估中，可能存在的风险包括（）。

A.工程延期

B.成本超支

C.政策变化

D.资金链断裂

E.质量问题

4.某珠宝评估中，影响钻石价值的因素包括（）。

A.净度

B.颜色

C.切工

D.重量

E.品牌溢价

5.某企业股权评估中，可能采用的方法包括（）。

A.市场法（可比公司法）

B.收益法（股权自由现金流折现法）

C.成本法（净资产评估法）

D.趋势法

E.收入分成法

三、判断题（共10题，每题1分）

1.收益法适用于所有类型的不动产评估。（）

2.农村集体建设用地评估中，必须采用市场法。（）

3.机器设备的重置成本包括购置成本、运杂费、安装调试费等。（）

4.在建工程评估中，已完成部分的价值按比例计算。（）

5.土地使用权评估中，出让年限越长，土地价值越高。（）

6.珠宝评估中，钻石的净度越高，价值越高。（）

7.企业股权评估中，市盈率越高，评估价值越高。（）

8.无形资产评估中，收益法适用于所有类型无形资产。（）

9.农村集体建设用地评估中，必须考虑土地用途限制。（）

10.珠宝评估中，品牌溢价对价值影响较小。（）

四、简答题（共3题，每题5分）

1.简述收益法在商业地产评估中的步骤。

2.简述农村集体建设用地评估中，市场法的基本原理。

3.简述珠宝评估中，钻石净度分级标准。

五、计算题（共2题，每题10分）

1.某商业地产年租金收入为500万元，运营成本为租金收入的30%，折现率为10%，资本化率为8%，求该商业地产的评估价值。

2.某机器设备原始成本为100万元，已使用5年，累计折旧20万元，功能性贬值10万元，经济性贬值5万元，求该设备的评估价值。

六、论述题（共1题，20分）

论述农村集体建设用地评估中的难点及应对方法。