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农村宅基地使用权及案例

引言

农村宅基地使用权是农民基于集体经济组织成员身份享有的一项重要财产权利，既是农民安身立命的根本，也是乡村振兴战略中激活农村资源要素的关键环节。从“一户一宅”的基本制度到“三权分置”的政策创新，从保障居住需求到探索财产属性，农村宅基地使用权的法律内涵与实践边界始终与农民权益、农村稳定紧密相连。本文将围绕农村宅基地使用权的核心特征、法律规范及典型案例展开分析，结合实践难点探讨完善路径，以期为理解这一制度提供多维视角。

一、农村宅基地使用权的基本内涵与法律特征

（一）概念界定：从“居住保障”到“财产属性”的演进

农村宅基地使用权是指农村集体经济组织成员依法享有的，在集体所有的土地上建造、保有住宅及其附属设施的用益物权。其核心功能最初以“居住保障”为根本——通过无偿分配的方式，确保每个农民家庭拥有基本住房用地，这是我国农村土地制度的重要特色。随着城镇化进程加快和农村产权制度改革推进，宅基地使用权的“财产属性”逐渐被关注，例如允许宅基地使用权在一定范围内流转、抵押，其功能从单一的生存保障向兼顾财产价值延伸。

（二）法律特征：身份性与限制性的双重属性

身份性：宅基地使用权的取得以“本集体经济组织成员”身份为前提。只有具有村集体成员资格的农民，才能通过申请获得宅基地；非本集体成员（如城镇居民、外村村民）原则上不能直接取得，这是保障农民基本权益的制度设计。

无偿性与福利性：宅基地通常以无偿分配的方式提供给成员，不收取土地使用费，体现了集体对成员的福利保障。这与城市建设用地“有偿使用”形成鲜明对比，本质上是集体土地所有权对成员的利益让渡。

用途特定性：宅基地只能用于建造住宅及其附属设施（如厨房、院墙、储物间等），禁止用于商业开发、工业生产等非居住用途。若擅自改变用途，可能面临收回宅基地的法律后果。

限制性流转：宅基地使用权的流转受到严格限制。现行法律虽允许在本集体经济组织内部转让，但禁止向非集体成员（尤其是城镇居民）出售；即使转让，也需满足“一户一宅”条件，受让人需符合宅基地申请资格。

二、农村宅基地使用权的法律规范体系

（一）核心法律：从《土地管理法》到《民法典》的协同

我国对宅基地使用权的规范形成了以《土地管理法》为基础、《民法典》为补充、政策文件为细化的体系。

《土地管理法》第六十二条明确“一户一宅”原则，规定宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民申请宅基地需经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的不予批准。这些规定奠定了宅基地管理的基本框架。

《民法典》第三百六十二条至第三百六十四条则从物权角度确认了宅基地使用权的用益物权属性，规定宅基地使用权人有权占有、使用集体所有的土地，建造住宅及其附属设施；宅基地因自然灾害等原因灭失的，应当重新分配；同时，首次以法律形式明确“宅基地使用权的继承”问题——虽然宅基地所有权归集体，但地上房屋属于个人合法财产，继承人可通过继承房屋间接取得宅基地使用权（直至房屋灭失）。

（二）政策创新：“三权分置”的实践探索

为盘活农村闲置宅基地资源，相关政策提出宅基地“所有权、资格权、使用权”分置（简称“三权分置”）：所有权归农村集体经济组织，资格权归符合条件的本集体成员（保障其居住权益），使用权可适度放活，允许流转给本集体成员或返乡人员用于农业农村发展（如乡村旅游、民宿经营）。这一政策突破了传统“限制流转”的框架，既保留了宅基地的保障功能，又激活了其财产价值，成为当前宅基地制度改革的核心方向。

三、农村宅基地使用权典型案例分析

（一）案例一：城镇户籍子女继承宅基地使用权纠纷

案情概要：张某早年因上学将户籍从某村迁出，转为城镇户籍。其父母在村内有一处宅基地房屋，去世后未留遗嘱。村委会认为张某已非村集体成员，无权继承宅基地，要求收回土地。张某则主张继承父母遗留的房屋及宅基地使用权，双方协商未果后诉至法院。

争议焦点：城镇户籍子女能否继承农村宅基地使用权？

法院判决：法院认为，宅基地所有权归集体所有，不可继承；但地上房屋属于公民个人合法财产，张某作为第一顺序继承人有权继承。根据“房地一体”原则，张某可基于房屋所有权继续使用宅基地，直至房屋灭失或倒塌。最终判决张某享有房屋所有权及对应的宅基地使用权。

法律依据：《民法典》第一千一百二十二条（遗产范围）、第三百六十二条（宅基地使用权定义）；自然资源部《关于宅基地确权登记的复函》明确“城镇户籍子女可继承农村房屋并取得宅基地使用权，予以确权登记”。

（二）案例二：非本集体成员购买宅基地房屋效力认定

案情概要：李某（外村村民）与王某（本村村民）签订《房屋买卖合同》，以20万元购买王某的宅基地房屋。合同签订后，李某入住并对房屋进行翻建。数年后，因当地规划拆迁，王某以“合同无效”为由起诉，要求李某返还