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百货与商业地产选址与评估

标准公开课程提纲

一.百货选址的原则

１.百货选址的评估标准（１）高档百货的选址标准具有良好的可见性和交通可达性，充足的停车位。建筑面积在３万平方米以上周边景观优美，环境优雅。成功案例：青岛海信广场奥运店拥有成功的高档百货经营经验

南京百货进军上海的失败案例：金鹰百货上海店

选址正确缺乏对市场的细分，未能把握自己的顾客群体，定位错误，与上海恒隆广场的竞争中处于下风。店总经理权限不够领导人缺乏创新，照搬南京金鹰的经营模式导致开业惨败

（２）流行时尚百货的选址标准１。选址在主要商圈或次要商圈内的中心位置。２。人流能够在对面商业之间循环。至少拥有地下通道或天桥连接。成功案例成都王府井百货成都王府井百货总经理

失败选址案例南宁店１、不在城市商圈中心２、、经营团队战斗力不强，未能竞争过本土百货梦之岛

案例伊势丹济南店失败的真实原因１、选址商圈和位置正确，商场结构不合理塔楼对商业影响过大。２、品牌结构和营销未能适应济南市场。

二、商业步行街区的选址原则和评估标准１。选址在城市核心商圈边缘设计要点：１、注意端点设置主力店或者有吸引力的品牌专卖店或者餐饮等。２、１５０米长度需要有停车场。３、公共休闲空间与休息设施齐全，注意配置公共艺术作品

三.购物中心选址的原则与评估标准１、标准购物中心选址需要良好的可见性和可达性占地面积２万平方米以上老区的地铁站点附近，周边４公里半径人口在１５万人以上，能够形成商圈氛围，以广州中华广场为例新区的需要在十字路口和地铁结合的位置，根据城市规划和发展态度，能够明晰判断具有形成大型商圈的趋势新摩尔公司充分运用折扣百货和流行前线等项目方面的研究成果，有效利用韩国东大门考察成果，提出了从青年时尚百货到白领百货的稳健方案。2009年11月初期深圳新摩尔公司如期完成了方案论证，为中华广场购物中心可持续发展做出自己的贡献。

购物中心在非核心商圈的选址标准１、在非核心商圈外，可以在城市ＣＢＤ地铁站点临近书城等公共文化设施集中的区域建设大型购物中心，例如，深圳华润万象城就是成功案例。

２、奥特莱斯选址标准１、位于城市风景优美的郊区。２、交通便利，最好道路是免费的高速路。３、地价控制在３０万元/亩。需要投资企业在完成项目投资后拥有１亿元左右运营资金。

奥特莱斯业态组合特点上海奥特莱斯占地面积15万平方米，商业建筑面积是11万平方米,停车场初期是1200个车位,现在要扩大到8000个车位。A区是世界一线品牌B区是世界二线和国内著名品牌C区是餐饮休闲娱乐

四、城市综合体的选址标准１、老区一般选址在城市核心商圈的端点或者靠近步行街端点的边缘部分。２、可以选自在城市主广场一侧，靠近城市核心商圈。３、交通便利，拥有充足的停车位置。４、占地４万平方米以上，８万平方米更佳。

新区综合体选址标准１、新区一般选址在城市副中心商圈的中心或者端点位置２、交通便利，拥有充足的停车位置。３、占地８万平方米以上。

3、一线和二线城市与

三线四线城市综合体的差异１、１，２线城市一般选址优选地铁或者轨道交通站点。写字楼和酒店面积较大。三线四线城市综合体写字楼面积一般适当缩小，一般四县城市五星酒店一座就足够，三线城市两座就基本满足要求。