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解除委托代建合同

一、解除委托代建合同的法律依据

委托代建合同作为委托合同的特殊类型，其解除权的行使需以《民法典》合同编为核心法律依据。根据相关规定，委托合同的解除权可分为法定解除与约定解除两种情形。其中，法定解除主要依据《民法典》第五百六十三条，该条款明确了五种可解除合同的情形，包括因不可抗力致使合同目的无法实现、当事人一方明确表示不履行主要债务、迟延履行主要债务经催告后仍未履行、违约行为导致合同目的无法实现，以及法律规定的其他情形。此外，《民法典》第九百三十四条特别针对委托合同的终止作出规定，指出委托人或受托人死亡、丧失民事行为能力或破产时，委托合同自动终止，但当事人另有约定或根据委托事务性质不宜终止的除外。

在委托代建合同中，上述法律条款的适用需结合其特殊属性。委托代建合同通常涉及项目建设管理、投资控制、质量监督等专业事务，合同目的不仅包括事务处理本身，还包含对项目成果的特定要求。因此，判断“合同目的无法实现”时，需综合考量项目进度、质量标准、投资限额等核心要素。例如，若代建方未能按照合同约定完成项目初步设计审批，导致后续施工无法开展，即构成对合同目的的根本违反，委托人有权依据法定解除条件主张解除合同。

二、解除委托代建合同的条件

（一）法定解除条件

不可抗力

因不可抗力导致合同无法继续履行是解除委托代建合同的常见情形。不可抗力需满足“不能预见、不能避免且不能克服”的要件，如自然灾害导致施工现场损毁、政策调整使项目审批终止等。实践中，需注意区分不可抗力与商业风险，例如原材料价格波动属于正常市场风险，不能作为不可抗力主张解除合同。

根本违约

根本违约包括以下情形：

明示违约：代建方明确表示无法完成项目关键节点，如书面告知委托人因资金链断裂将停止施工；

迟延履行：代建方未按合同约定时间完成施工图设计、施工许可办理等主要义务，经委托人催告后在合理期限内仍未履行；

质量瑕疵：代建项目存在严重质量问题，如主体结构检测不合格，且无法通过修复达到合同约定标准。

主体资格丧失

委托人或代建方死亡、丧失民事行为能力或进入破产程序时，委托合同自动终止。但需注意例外情形，若合同明确约定“项目存续期间不因一方主体变更而终止”，或项目性质要求必须继续履行（如政府保障性住房代建），则合同可能继续有效，需由继承人或清算组承接权利义务。

（二）约定解除条件

委托代建合同当事人可通过协商约定解除条件，常见条款包括：

阶段性目标未达成：如“若代建方在6个月内未完成项目立项备案，委托人有权解除合同”；

投资超额比例：约定“项目实际投资超出预算10%以上且非委托人原因导致的，委托人可解除合同”；

合作信任破裂：部分合同设置“任意解除权”条款，允许一方在支付一定违约金后解除合同，但需注意此类条款可能因违反公平原则被法院调整。

三、解除委托代建合同的程序

（一）协商解除程序

协商解除是实践中最常用的方式，需遵循以下步骤：

发出解除意向通知书

一方需向对方书面提出解除合同的意愿，并说明解除原因、后续处理方案（如已完成工作结算、资料移交等）。通知书应明确解除日期及双方权利义务的截止时点。

签订解除协议

双方就解除事宜达成一致后，需签订书面解除协议，内容应包括：

解除原因及依据；

已完成工作的结算方式（如按工程量清单计价或固定总价比例折算）；

资料移交清单（如设计图纸、施工日志、监理报告等）；

违约责任承担方式（如违约金金额、损失赔偿范围）。

履行交接义务

代建方应在协议约定时间内移交项目全部资料，并配合委托人办理后续手续（如施工许可证变更、监理合同解除等）。委托人需同步支付已结算款项，避免因迟延付款产生新的纠纷。

（二）法定解除程序

通过法定解除权解除合同的，需严格遵循以下流程：

催告义务

针对迟延履行等情形，委托人需先向代建方发出催告通知书，给予合理履行期限（通常为30日）。催告内容应明确具体义务（如“请于2025年X月X日前完成施工图审查备案”）及逾期后果。

解除通知送达

若对方未在催告期内履行义务，或存在根本违约行为，解除权人可直接发出解除合同通知书。通知书需通过书面形式（如快递签收、公证送达）确保对方收到，内容应引用具体法律条款及合同依据。

争议解决

对方对解除合同有异议的，可请求法院或仲裁机构确认解除效力。在此期间，解除权人应暂停履行合同主要义务（如停止支付代建费用），但需保护项目现状（如委托第三方进行现场看护）。

四、解除后的责任划分

（一）已完成工作的结算

费用支付

委托人需对代建方已完成的合格工作成果支付报酬，结算依据包括：

合同约定的计价标准（如按项目投资额的2%计算代建费）；

实际完成工程量（需经第三方审计或双方共同确认）；

已发生的直接成本（如设计费、监理费、施工预付款等）。

若因代建方违约导致解除，委托人可扣除违约金后支付剩余款项；若因委托人单