房地产项目策划第一章-房地产项目策划概述.pptVIP

房地产项目策划

第一章：房地产项目策划概述本章学习要求：1.掌握房地产项目策划的基本概念2.熟悉房地产策划报告的编制3.了解策划的基本含义，房地产项目策划的发展历程，房地产项目策划的地位和作用，房地产项目策划的特征和流程。

1.1房地产项目策划的概念1.1.1策划的基本含义对策划的理解应当包含以下层面：第一，策划具有很强的目的性和创造性第二，策划是在充分获取相关有价值信息的现实基础上进行谋划第三，策划具有多方案比选的特点，提供最佳的项目市场定位第四，策划具有一定的前瞻性和创新性第五，策划应当借助科学的思维方法，并符合科学的工作程序

1.1.2房地产项目策划的含义对房地产项目策划的理解应当从以下六个方面进行：第一，房地产策划具有明确的目标第二，房地产策划是在客观真实的市场调研基础上进行的第三，优选最佳的项目市场定位第四，房地产策划要综合运用各种策划手段以及创新性思维第五，房地产策划要遵循特定的科学程序第六，房地产策划最终要提供可操作性的策划文本

阅读材料1-1【阅读材料1-1】广州世界贸易中心大厦销售策划【阅读材料1-2】广州“中旅商业城”全程策划阅读材料1-2

1.3房地产项目策划的地位与作用1.3.1房地产项目策划的地位1.房地产项目策划是房地产项目开发的前置工作房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，这些过程中的某一环节出现问题，都会影响到项目的开发进程，甚至影响开发成败。2.房地产项目策划是实现房地产开发价值的工作基础房地产项目的市场需求、投资方向、设计定位、文化内涵、营销导向和经营理念均需在项目策划阶段完成，没有这一阶段深谋远虑、统筹全局的项目策划，房地产项目是无法正常开展的，至少是盲目开展的。

1.3.2房地产项目策划的作用房地产项目策划的作用主要表现在以下几个方面：1.能创造显著的经济效益和社会效益2.能为项目决策指明方向3.能使房地产开发项目增强竞争能力4.能有效地整合房地产资源此外，房地产项目策划还有预测未来市场，满足购房者需求等作用。

1.4.2房地产项目策划的工作流程和阶段划分1.房地产项目策划组织与工作流程

2.房地产项目策划的阶段划分房地产项目全程策划一般要经历三个阶段：前期策划阶段、营销执行阶段及策划总结阶段，在不同的策划阶段有着不同的侧重点。前期策划阶段侧重于项目区位分析、项目定位以及规划设计与物业发展建议、资金运作与经济分析等；营销执行阶段侧重于项目筹备期、项目入市期及持续热销期的主要工作安排；策划总结阶段是对项目全部售完后进行的工作总结，包括项目整个过程的描述，全过程的销售走势及策略分析，并进行效果评估，以及本项目值得借鉴之处。

3.产品策划（1）规划布局主要从项目所处的周边自然环境状态、地块状态、区域社会经济形态、人文形态以及客户需求等因素来确定项目发展方向，提出规划布局的总体思路，进行项目概念性规划。（2）建筑与公共设施策划等结合市场调研结果，主要从建筑类型、建筑风格、空间动线、户型结构、绿地与景观、道路交通系统、公共设施配套系统（公共服务设施、市政公用设施、停车设施、安全设施、户外场地设施、服务管理设施）、物业管理等方面提出可操作性建议，以指导下一步的规划设计。

（4）融资分析对项目所需建设资金来源进行分析，目前，房地产开发项目的资金来源主要集中在资本金、预租售收入及借贷资金（较多的情况下为银行贷款）等。同时，应对项目资金来源的可靠性和时间等进行分析和评估，并根据估测的建设进度编制投资计划与资金筹措计划表来合理安排资金。（5）财务评价根据规划设计方案、项目工程进度安排、投资总额和预测项目收益状况，对项目进行财务分析与评价，判断项目的财务可行性。（6）不确定性分析依据上述方案，进行项目盈亏平衡分析，选择若干个影响因素，进行项目敏感性分析，找出最敏感性因素变化时对项目投资的影响，为投资决策提供依据。

5.形象策划（1）项目CIS系统设计CIS包括理念识别系统（MindIdenti