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物业项目经理必做任务

1.晨会巡查：7:30–8:30｜走一遍，看一遍，问一遍

具体动作

带领客服、工程、安保主管对小区/楼宇重点区域巡查（大堂、车库、垃圾房、设备房外围、单元门禁）；

检查前日遗留问题是否闭环（如报修、投诉）；

现场指出卫生死角、设施损坏、安全隐患，拍照发工作群并明确责任人+整改时限。

关键点不走过场，用脚步丈量服务。

2.当日重点工作部署：8:30–9:00｜任务到人，责任到岗

具体动作

根据月度计划、业主诉求、突发事件，制定《今日重点任务清单》；

明确：谁？做什么？何时完成？验收标准？

例：

“工程部张工：今日完成3号楼电梯年检资料准备；

安保李队长：下午15:00组织消防通道清障演练。”

输出在管理群发布带时间节点的待办事项表。

3.处理紧急报事报修：全天响应｜快、准、闭环

具体动作

对停水停电、电梯困人、管道爆裂、火警等一级事件，10分钟内到场指挥；

协调资源（内部+外包），同步向受影响业主通报进展；

事后24小时内提交《突发事件处置报告》，含原因、损失、改进措施。

原则先止损，再追责；先安抚，再解释。

4.审核当日费用支出：10:00前｜控成本，防漏洞

具体动作

审批单笔超500元的采购/维修支出（如更换灯管、疏通管道）；

核对：是否比价？是否必要？是否超预算？

登记入《日支出台账》，月底汇总分析异常项。

警惕避免“小单频发”变相超支。

5.接待重点业主/投诉：预约制+限时办结

具体动作

对情绪激烈、反复投诉、业委会成员等重点业主，亲自接待；

倾听→记录→共情→承诺解决路径（不说“一定行”，说“我今天内给您方案”）；

当日形成《业主沟通纪要》，抄送客服存档。

禁忌推给前台、敷衍“已上报”。

6.检查外包服务质量：随机抽查+量化打分

具体动作

保洁：垃圾桶是否满溢？地面有无污渍？

安保：门岗登记是否规范？巡逻打卡是否真实？

对保洁、保安、绿化、电梯维保等外包单位，每日抽查1–2项：

按《外包服务考核表》打分，月度结算挂钩。

工具使用手机APP拍照上传，自动生成考核记录。

7.复盘昨日收费情况：盯数据，找缺口

具体动作

查看系统：昨日实收金额、欠费户数、催缴转化率；

分析：哪栋楼缴费率低？哪类业主常拖欠？

调整策略：对连续3天未接电话的欠费户，安排管家上门。

目标月度收缴率≥95%（住宅）/98%（写字楼）。

8.设备房安全巡检：保命工程不能省

具体动作

每日查看配电房、水泵房、消防泵房监控画面或巡检记录；

重点确认：

?无积水、无异味

?仪表读数正常

?机房门锁完好

?无杂物堆放

发现异常，立即通知工程主管处理。

红线设备房是“高压区”，宁可多查十次，不可漏检一次。

9.审核明日工作计划：提前预判，减少被动

具体动作

是否有大型施工？需围挡/通知

是否有政府检查？需准备资料

是否有业主活动？需协调场地

与各部门确认次日安排：

提前在业主群/公告栏发布《明日温馨提示》。

价值把问题解决在发生之前。

10.员工关怀与团队状态观察：人稳，事才稳

具体动作

午休时与1–2名一线员工（保安、保洁）聊天，了解困难；

观察：是否有人情绪低落？是否排班不合理？

及时调整：调休、加餐、表扬——小激励大作用。

记住项目经理的威信，来自对团队的真心。

11.更新项目风险台账：动态管理隐患

具体动作

新增隐患（如某单元外墙砖松动）

已销项风险（如完成化粪池清掏）

高风险项升级预警（如暴雨前检查排水）

在《项目风险清单》中更新：

向公司运营部报送周风险简报。

思维不出事是常态，但准备出事是专业。

12.当日工作总结与明日预告：18:00前发管理群

具体动作

发布《今日工作简报》，含：

?完成事项（附图）

待跟进问题

??明日重点

例：

“今日完成：清理消防通道违停车辆12台；

待跟进：5栋电梯异响，厂家明早9点到；

明日重点：迎接街道垃圾分类检查。”

作用透明管理，全员同频。

项目经理每日工作心法：

“眼勤看、腿勤跑、嘴勤问、手勤记、脑勤想。”

不坐在办公室等汇报，而要在现场解决问题；

不只关注“做了没有”，更要追问“效果如何？业主满意吗？”