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房屋买卖合同纠纷案例集

房屋买卖合同纠纷是民事审判实践中的常见案件类型，随着我国房地产市场的持续发展以及相关法律法规体系的不断完善，此类纠纷呈现出案情复杂化、争议焦点多元化、法律适用专业化等显著特征。本案例集立足于司法实践，精选具有典型性、代表性和指导意义的房屋买卖合同纠纷案例，通过系统梳理案件事实、争议焦点、裁判要旨及法理分析，旨在为法律实务工作者、房地产从业人员以及相关市场主体提供专业参考，促进对房屋买卖合同法律制度理解的深化与适用的统一。

一、房屋买卖合同效力认定纠纷

1.1合同主体资格与效力认定

案例一：无权处分情形下房屋买卖合同的效力认定

基本案情：2019年5月，张某与李某签订《房屋买卖合同》，约定张某将其与妻子王某的夫妻共同房产（登记在张某一人名下）出售给李某。合同签订后，李某支付了部分购房款。后王某知悉此事，以张某未经其同意擅自处分夫妻共同财产为由，主张合同无效，拒绝履行合同。李某遂诉至法院，请求判令张某继续履行合同，协助办理产权过户手续。

争议焦点：1.张某单独处分夫妻共同财产所签订的房屋买卖合同是否有效？2.李某能否要求继续履行合同？

裁判要旨：法院经审理认为，涉案房屋虽登记在张某一人名下，但系张某与王某婚姻关系存续期间取得，依法属于夫妻共同财产。张某未经共有人王某同意，擅自处分共有财产，构成无权处分。根据《民法典》相关规定，无权处分并不直接导致合同无效，债权行为（买卖合同）的效力与物权变动（所有权转移）的效力应予区分。本案中，张某与李某签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。但是，合同有效不等于能够发生物权变动的效果。因共有人王某明确表示不同意出售房屋，故合同事实上已无法继续履行。最终，法院判决确认合同有效，但驳回了李某要求继续履行合同的诉讼请求，同时判令张某向李某承担违约责任。

法理分析：本案的核心在于区分负担行为与处分行为。负担行为（如买卖合同）旨在设立债权债务关系，其效力判断侧重于当事人意思表示是否真实、内容是否合法。处分行为（如所有权转移）则直接引起权利的变动，其生效以处分人具有处分权为前提。在无权处分的情况下，买卖合同本身可以有效，但物权变动的效果能否发生，则取决于权利人是否追认或处分人是否事后取得处分权。这一区分原则对于保护交易安全、平衡各方利益具有重要意义。

案例二：限购政策对合同履行的影响

基本案情：2020年8月，赵某（非本地户籍，当时不具备购房资格）与开发商A公司签订《商品房预售合同》，购买商品房一套。合同约定，如因政策原因导致赵某无法办理产权登记，双方互不承担违约责任。后当地出台严格的限购政策，赵某始终未能取得购房资格。2022年，赵某诉至法院，请求解除合同，并要求A公司返还已付购房款及利息。

争议焦点：1.限购政策是否构成不可抗力或情势变更？2.合同解除后的责任如何承担？

裁判要旨：法院认为，房地产调控政策是政府为维护房地产市场平稳健康发展所采取的必要措施，其出台具有公共政策属性。对于合同签订后出台的限购政策，如导致买受人确定无法取得购房资格，继续履行合同已无可能，此种情况通常可认定为因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，符合《民法典》规定的合同法定解除条件。本案中，合同明确约定了因政策原因无法履行的处理方式，该约定不违反法律规定，应予尊重。最终，法院判决解除双方签订的《商品房预售合同》，A公司向赵某返还购房款。关于利息损失，法院考虑到政策变化确属双方不可预见，且合同有相关约定，故未支持赵某的利息请求，但基于公平原则，酌定A公司承担部分资金占用期间的合理费用。

法理分析：限购政策引发的纠纷，关键在于认定政策性质及其对合同履行的影响程度。通常，合同签订前已实施的政策，买方应自行审查资格，履行不能的风险自担。合同签订后新出台的政策，需判断是否导致合同根本性履行障碍。实践中，法院倾向于将此种情况归入不可归责于双方当事人的事由，允许解除合同，并在损失分担上综合考虑政策预告期、当事人预期、履约情况等因素，力求公平。

二、合同履行过程中的典型纠纷

2.1一房二卖的法律后果

案例三：一房二卖中买受人的权利保护顺位

基本案情：钱某将其房屋先后出售给孙某和周某，分别签订了买卖合同。与孙某的合同签订在先，孙某支付了部分房款并已实际入住该房屋。与周某的合同签订在后，但周某支付了全部房款并率先办理了房屋所有权转移登记。后孙某得知此事，诉至法院，请求确认其为房屋所有权人，判令钱某与周某之间的过户行为无效。

争议焦点：在一房二卖中，已办理登记但签约在后的买受人，与已交付占有但未办理登记的签约在先买受人，谁应取得房屋所有权？

裁判要旨：法院审理后认为，根据《民法典》第二百零九条关于不动产登记生效主义的规定，不动产物权的设立、变更、转让