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2025年职业资格房地产估价师案例与分析-案例与分析参考题库含答案解析

一、单项选择题

下列各题只有一个正确答案，请选出最恰当的选项（共30题）

1、根据市场比较法，某宗土地估价应选取的基准案例应满足的条件是？

A.与待估宗地用途、面积、区域完全相同

B.成交日期与待估宗地评估时点间隔不超过2年

C.成交价格包含土地增值税

D.交易双方存在关联企业关系

2、某商业物业采用收益法估价，已知年净收益为120万元，报酬率为8%，土地剩余使用年限为40年，土地报酬率应取？

A.8%

B.10%

C.5%

D.6%

3、某宗地容积率由2.0调整为3.0，原估价为800万元，调整后估价应为？

A.1200万元

B.1000万元

C.900万元

D.800万元

4、某估价项目发现交易案例中存在虚假面积，修正系数应为？

A.1.1

B.1.0

C.0.9

D.1.2

5、某住宅楼评估时，已知土地价值500万元，建筑物价值2000万元，残值率4%，建筑物剩余使用年限40年，应采用哪种方法？

A.市场比较法

B.收益法

C.成本法

D.剩余法

6、某宗地土地出让金标准为300万元/亩，容积率由2.0增至2.5，假设土地面积5亩，新增建筑面积收益为200万元，修正后总价应为？

A.1250万元

B.1100万元

C.1000万元

D.900万元

7、某估价报告显示土地价值800万元，建筑物价值1200万元，总估价额2000万元，若建筑物的市场价值下跌20%，则总估价额应为？

A.1600万元

B.1800万元

C.2000万元

D.2400万元

8、某宗地评估时，土地面积为5000㎡，规划容积率2.0，实际已建容积率1.5，剩余可建容积率0.5，若楼面价300万元/亩，剩余建筑面积收益2000万元，则土地总价应为？

A.1500万元

B.1700万元

9、某宗地评估时，市场比较法选取3个案例，价格分别为800万、900万、1000万，修正后分别为780万、810万、920万，应如何处理？

A.取平均数

B.剔除异常值后取平均

C.取修正后最大值

D.取修正后最小值

10、某宗地评估时，土地剩余使用年限10年，建筑物剩余使用年限30年，应如何确定综合报酬率？

A.取土地报酬率

B.取建筑物报酬率

C.取两者的平均值

D.按剩余年限加权平均

11、某商业综合体因疫情导致租金收入下降30%，采用收益法评估时，应重点考虑以下哪项调整？

A.评估基准日租金收入直接取用历史数据

B.选取同区域3个可比案例调整后的净收益

C.按行业预测报告调整未来5年收益增长率

D.仅考虑评估对象自身运营效率变化

12、某宗工业用地因规划调整为物流仓储用地，其评估价值应采用哪种方法？

A.市场比较法为主，辅以成本法验证

B.收益法结合市场比较法综合分析

C.实际成交价直接类比确定

D.重新开发成本扣除折旧计算

13、评估某住宅小区时，下列哪项属于市场比较法的核心调整因素？

A.物业管理费差异

B.周边交通拥堵程度

C.建筑结构类型

D.未来5年市政规划

14、某宗土地评估中，采用成本法计算土地取得成本时，应包含哪些费用？

A.征地补偿费+土地出让金+契税

B.土地出让金+基础设施配套费+耕地占用税

C.征地补偿费+土地平整费+税费

D.土地出让金+拆迁补偿费+评估服务费

15、评估某商业物业时，若空置率从5%升至12%，下列哪项影响最大？

A.建筑折旧加速

B.租金净收益下降

C.评估价值降低幅度

D.空置期间物业管理费减免

16、某宗待开发地块评估时，若政府拟新增地铁线路，其价值影响应通过哪种方式体现？

A.直接调整土地溢价率

B.增加开发成本计算

C.采用市场比较法选取地铁沿线案例

D.计入未来收益法现金流

17、评估某酒店时，若未来计划引入国际连锁品牌，其收益预测应主要依据？

A.历史入住率和客源结构

B.品牌方提供的财务预测报告

C.同区域竞品项目经营数据

D.评估师团队经验判断

18、某宗农用地评估中，土地增值收益计算应包含哪些部分？

A.地块开发成本+投资利息

B.未来5年租金收益+残值

C.土地使用权出让金+开发利润

D.政府土地出让金+使用者补偿

19、评估某商铺时，若未来将改为无人便利店，其价值调整应侧重？

A.建筑结构改造成本

B.区位人流密度变化

C.未来5年租金收益预测

D.同类业态空置率数据

20、某宗土地评估中，若土地用途从住宅改为科研用地，其价值应如何确定？

A.按原用途市场价值评估

B.按新用途开发成本测算

C.参考同区域科研用地成交价

D.综合考虑区位与规划文件

21、某估价对象为2018年