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物业管理师综合能力考试试题精编

前言

物业管理师作为物业管理行业的专业人才，其综合能力的高低直接关系到物业管理服务的质量与水平，也深刻影响着业主的居住体验和物业的保值增值。综合能力考试旨在全面考察从业人员在法律法规、管理实务、经济分析、沟通协调及突发事件应对等多方面的素养。本文精心选编了部分模拟试题，并附上解析，希望能为各位备考者提供有益的参考，助力大家更好地理解和掌握知识点，提升实际应用能力。

一、法律法规与政策模块

（一）单项选择题

1.在物业管理活动中，业主大会的成立必须符合法定条件。下列关于业主大会成立条件的说法，正确的是（）

A.物业管理区域内已交付的专有部分面积超过总面积的二分之一

B.物业管理区域内业主入住率达到百分之五十以上

C.物业管理区域内业主人数超过二百人

D.只需物业管理企业提出申请即可成立

答案与解析：A。根据相关法规，业主大会成立的核心条件之一是物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积的二分之一，或者已交付的业主人数超过总人数的二分之一。选项B的“入住率”并非法定精确表述；选项C人数标准并非绝对；选项D显然错误，业主大会是业主自治组织，其成立由业主主导。此考点在于明确业主大会成立的法定门槛，是物业管理活动合法性的基础。

2.物业管理企业在承接物业项目时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。下列哪项不属于物业承接查验的主要内容（）

A.主体结构及外观质量

B.业主户内装修情况

C.公共区域环境卫生状况

D.消防、电梯等特种设备的完好性

答案与解析：B。物业承接查验的对象是“物业共用部位、共用设施设备”，业主户内空间及装修属于业主专有部分，不在承接查验范围内。此项考察考生对物业管理边界的理解，以及对“共用”与“专有”概念的区分，这在实际操作中至关重要，直接关系到责任划分。

（二）多项选择题

1.在处理业主投诉时，物业管理从业人员应遵循的基本原则包括（）

A.真诚待人，耐心倾听

B.谁投诉谁举证，对证据不足的投诉可不予处理

C.及时响应，明确时限

D.公正公平，依法依规处理

E.尽可能满足业主提出的所有要求

答案与解析：ACD。处理业主投诉，首要原则是真诚与耐心（A），及时响应并告知处理时限（C），核心是公正公平、依法依规（D）。选项B“谁投诉谁举证”有一定道理，但物业管理企业也有调查核实的义务，不能简单以证据不足为由不予处理；选项E“满足所有要求”不现实，应以法规和合同为依据，合理的诉求应满足，不合理的应耐心解释。此题意在考察从业人员的服务意识与处事原则。

二、物业管理实务与经营模块

（一）单项选择题

1.某住宅小区业主委员会与物业管理公司签订的《物业服务合同》到期后，双方未能就续签合同达成一致。在此情况下，原物业管理公司应当（）

A.立即撤离小区，停止一切物业服务

B.继续按照原合同约定提供服务，直至业主大会选聘新的物业服务企业并办理交接

C.降低服务标准，等待业主大会决定

D.只提供基本的安保和清洁服务

答案与解析：B。根据相关规定及行业惯例，合同到期未续签，原物业企业在新物业未进驻并完成交接前，负有继续提供服务的义务，以保障小区正常秩序。这体现了物业管理的连续性和责任性。选项A可能导致小区管理真空，不利于业主利益；C、D均不符合合同终止后的过渡原则。

2.在物业服务费的测算中，下列哪项不属于“人员费用”的范畴（）

A.管理人员的工资、奖金

B.物业保洁人员的社会保险费

C.物业维修人员的劳动保护用品费

D.外聘专业公司（如绿化公司）的服务费用

答案与解析：D。“人员费用”指的是物业管理企业自身雇佣员工的各项支出，包括工资、社保、劳保等（A、B、C）。而外聘专业公司的服务费用属于“外包费用”或“专项服务成本”，不属于直接的人员费用。此题意在考察对物业成本构成的理解。

（二）案例分析题（简述思路）

案例：某商业综合体物业管理处接到租户投诉，称其商铺内空调制冷效果不佳，影响正常经营。作为物业管理人员，请简述你将如何处理此事。

解析思路：

1.受理与安抚：记录投诉内容，向租户表示歉意并承诺尽快处理。

2.现场核查：安排工程技术人员到现场，检查该商铺空调设备运行状况（如滤网、出风口温度、风机等），同时了解周边商铺空调使用情况，判断是个体问题还是系统性问题。

3.分析原因：可能原因包括设备故障、滤网堵塞、风道问题、负荷过大、设定不当等。

4.制定解决方案并实施：若为简单故障或清洁问题，立即处理；若需维修或更换部件，告知租户预计时间；若为系统性问题，需上报并研究整体解决方案。

5.反馈与回访：处理完毕后及时向租户反馈结果，并进行回访，确认问题是否解决，询问满意度。

6.记录与总结：将整个事件的处理过程