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抵押不破租赁例外

引言

在民事法律领域，“抵押不破租赁”是一项重要原则，它旨在平衡抵押权人与承租人的利益，既保障抵押权的优先性，又维护租赁关系的稳定性。通俗而言，当租赁物上同时存在抵押权与租赁权时，若租赁权设立于抵押权之前，租赁关系不因抵押权的实现（如拍卖、变卖）而受影响，承租人仍可依据原租赁合同继续占有使用租赁物。然而，这一原则并非绝对无限制的“保护伞”。法律基于公平价值与交易安全的考量，设定了若干例外情形，即在特定条件下，“抵押不破租赁”原则不再适用，抵押权的实现将优先于租赁权。本文将围绕这些例外情形展开深入探讨，剖析其法律逻辑、类型特征及实践认定要点，以期为理解这一法律规则提供全面视角。

一、抵押不破租赁原则的基础认知

要理解“抵押不破租赁例外”，首先需明确“抵押不破租赁”原则的内涵与适用条件。只有先掌握原则本身的构成要件，才能更清晰地识别例外情形的边界。

（一）原则的法律内涵与制度价值

“抵押不破租赁”原则的核心在于租赁权的“物权化”特性。传统民法中，租赁权属于债权，遵循“债权平等”“债权不具有对抗第三人效力”的规则。但随着社会经济发展，长期租赁关系（如房屋租赁、生产设备租赁）中，承租人往往投入大量时间与资金进行经营或生活安排，若因抵押权实现而被迫终止租赁，将造成重大损失。因此，法律通过赋予租赁权一定的物权效力（即“买卖不破租赁”的延伸），使其可对抗后设立的抵押权。具体而言，当租赁物被抵押权人依法处置时，新的所有权人需尊重原租赁关系，承租人的占有使用权利不受影响。

这一原则的制度价值主要体现在两方面：一是保护弱势承租人的生存与经营权益。例如，个体商户租赁商铺用于经营，若因房东将商铺抵押后无法偿债导致商铺被拍卖，承租人的经营计划将被打乱，甚至面临停业风险；二是维护交易秩序的稳定性。通过明确租赁权的对抗效力，可减少因抵押权实现引发的多方纠纷，降低社会交易成本。

（二）原则的适用要件

“抵押不破租赁”原则的适用需满足三个核心要件：

其一，租赁权先于抵押权设立。即租赁合同的签订与实际履行（如交付租赁物）均发生在抵押权登记之前。这是最基础的时间顺序要求，若抵押权设立在先，租赁权设立在后，则可能触发例外情形。

其二，租赁物已实际转移占有。租赁关系的成立不仅需要书面合同，还需承租人实际占有使用租赁物。占有是租赁权对外公示的重要方式，若承租人未实际占有，抵押权人无法从外部知晓租赁关系的存在，此时若仍要求抵押权人承担租赁权的约束，将损害其合理信赖利益。

其三，租赁合同合法有效。若租赁合同因违反法律强制性规定（如租赁物为违法建筑）、存在欺诈胁迫等情形被认定无效，则租赁权本身不受法律保护，自然无法对抗抵押权。

二、抵押不破租赁例外的类型化分析

尽管“抵押不破租赁”原则具有重要制度价值，但其适用需以不损害抵押权人合法权益为前提。当出现以下情形时，法律为平衡各方利益，设定了例外规则，此时抵押权的实现将优先于租赁权。

（一）租赁权设立于抵押权之后的例外

这是最典型的例外情形。若抵押权设立在先，租赁权设立在后，即使租赁合同合法有效且承租人已实际占有租赁物，“抵押不破租赁”原则也不适用。其法律逻辑在于：抵押权人在设立抵押权时，基于对抵押物权属状态的合理信赖（即抵押物上无其他权利负担），才会同意提供融资或担保。若允许后续设立的租赁权对抗已存在的抵押权，将导致抵押权的价值因租赁权的存在而贬损（如抵押物因租赁关系难以高价拍卖），损害抵押权人的预期利益。

例如，张某将自有房屋抵押给银行借款，办理了抵押登记。此后，张某将房屋出租给李某并签订租赁合同。后张某无力还款，银行申请拍卖房屋。此时，李某的租赁权设立于抵押权之后，法院在拍卖时将明确告知买受人房屋上存在抵押权，买受人取得房屋所有权后，可要求李某腾退房屋，李某的租赁损失仅能向张某主张赔偿，而不能对抗银行的抵押权。

（二）租赁物未实际转移占有的例外

如前所述，租赁物的实际占有是租赁权对外公示的关键。若租赁合同签订后，承租人并未实际占有使用租赁物（如“空租”“倒签合同”），则租赁权缺乏对外公示的外观，抵押权人无法知晓租赁关系的存在。此时，法律倾向于保护抵押权人的信赖利益，认定“抵押不破租赁”原则不适用。

实践中，常见的“未转移占有”情形包括：一是承租人仅签订合同但从未入住或使用租赁物；二是租赁物仍由出租人（抵押人）实际控制，承租人未取得占有；三是租赁关系名为租赁实为借贷担保（如“以租抵债”），表面上签订租赁合同，实则通过“占有”形式掩盖借贷关系。例如，王某将厂房抵押给债权人赵某后，为逃避债务，与好友陈某签订虚假租赁合同，约定陈某租赁厂房但实际从未入住，厂房仍由王某使用。后赵某实现抵押权时，法院可认定陈某未实际占有厂房，租赁关系不真实，陈某的租赁权不能对抗赵某的抵押权。

（三）租赁权损害抵押权实现的例外

若租赁权的