《民法典》中的居住权制度适用.docxVIP

《民法典》中的居住权制度适用

引言

居住权作为《民法典》物权编新增的用益物权类型，自立法之初便被视为回应社会现实需求的重要制度创新。在住房资源紧张、人口结构老龄化、婚姻家庭关系多元化的背景下，居住权制度通过赋予特定主体对他人房屋的长期稳定居住权利，为解决“住有所居”问题提供了法律工具。从离婚后无房一方的居住保障，到老年人“以房养老”的权益维护，再到保障性住房的精准分配，居住权制度的适用场景日益丰富。本文将围绕其立法基础、典型场景、实践难点与完善路径展开分析，以期全面呈现这一制度的现实价值与适用逻辑。

一、居住权制度的立法基础与核心特征

（一）居住权的历史沿革与法律定位

居住权的制度渊源可追溯至罗马法中的“人役权”体系，其核心功能是为特定身份关系的主体（如家庭成员、被扶养人）提供生活保障。我国在《物权法》立法时未规定居住权，主要因当时住房以福利分配为主，居住需求更多通过政策解决。随着住房市场化改革深化，社会对“居住权益”的法律保护提出新要求：一方面，离婚后一方无房居住、老年人房产继承与养老保障的矛盾凸显；另一方面，保障性住房的“租购同权”需要更稳定的权利支撑。《民法典》第366条至第371条正式确立居住权制度，将其定位为“对他人的住宅享有占有、使用的用益物权”，既延续了传统人役权的保障属性，又结合我国实际拓展了财产权的功能。

（二）居住权的核心法律特征

理解居住权的适用规则，需先把握其区别于其他权利的核心特征：

其一，用益物权的本质属性。居住权设立在他人所有的住宅上，权利人通过占有、使用房屋实现生活居住目的，但不享有收益权（除非当事人另有约定），也不能随意处分房屋。这与租赁权（债权）形成对比——居住权经登记后具有物权效力，可对抗房屋所有权人的处分行为（如转让、抵押），稳定性更强。

其二，无偿性原则的例外。《民法典》第368条规定“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外”。立法者以无偿为原则，旨在强化其社会保障功能（如为亲属设立居住权），但允许有偿约定则为市场化应用（如以房养老中子女支付对价换取房屋所有权）预留空间。

其三，登记生效的设立要件。居住权需通过书面合同或遗嘱设立，并向登记机构申请登记，自登记时设立（第368条、371条）。这一规定既明确了权利公示要求，避免“口头居住权”引发的纠纷，也为后续权利冲突解决提供了依据。

二、居住权制度的典型适用场景

（一）婚姻家庭关系中的居住保障

婚姻家庭领域是居住权最基础的适用场景，主要体现在离婚后居住权益保护与家庭成员扶养义务履行两方面。

在离婚纠纷中，夫妻双方常因房产归属争议导致一方“无房可住”。根据原《婚姻法》司法解释，法院可判决无房一方“暂住”原住房，但“暂住”本质是债权性保护，期限短且易受房屋所有权变动影响。《民法典》实施后，离婚协议或判决可明确为无房一方设立居住权，期限可约定至其再婚或有其他住房时止。例如，张某与李某离婚时，李某因抚养子女无固定住所，法院判决李某对张某所有的婚前房产享有居住权，期限至子女成年。这一安排既保障了李某的基本居住需求，又避免了直接分割房产对张某财产权的过度限制。

在家庭成员扶养中，居住权可用于保障父母、祖父母等亲属的居住权益。如子女通过继承或受赠取得父母房产后，父母可要求设立居住权，确保“居有定所”；再如，丧偶儿媳对公婆尽主要赡养义务的，可通过设立居住权实现对老人的持续照顾。

（二）“以房养老”模式的权益平衡

“以房养老”是老年人将房产抵押或转让给金融机构、子女，换取养老资金或服务的模式，但实践中常因“房钱两空”风险受阻。居住权制度为这一模式提供了法律保障：老年人可在转让房产时与受让人约定设立居住权，明确“房屋虽过户，但老人可居住至去世”。例如，王某将房产以低于市场价的价格卖给子女，同时在合同中约定“王某对该房享有终身居住权”，并办理登记。此后，即使子女将房屋转卖，王某的居住权仍可对抗新的所有权人，确保其养老期间的居住稳定。这种“所有权与居住权分离”的设计，既激活了房产的财产价值，又锁定了老年人的基本权益，成为破解“以房养老”信任危机的关键。

（三）保障性住房的精准分配与管理

保障性住房（如公租房、共有产权房）的核心目标是保障中低收入群体的居住需求，但实践中存在“退出机制难”“资格审查漏洞”等问题。居住权制度可优化保障房管理：一方面，政府作为保障房所有权人，可与符合条件的申请人签订居住权合同，明确居住期限、使用限制（如不得转租）等条款，经登记后申请人取得居住权；另一方面，当申请人不再符合保障条件时，政府可依据合同约定或法律规定注销居住权，收回房屋。这种“物权化”的管理模式，比传统的租赁合同更具强制力，能有效减少“骗租”“长期占用”等现象。例如，某城市试点将公租房权益登记为居住权，明确“家庭收入超过标准后居住权自动终止”，既保障了困难群体的居住权，又提