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2024年中国房地产市场调研报告

引言：行业发展的关键转折期

2024年，中国房地产市场站在了一个至关重要的历史节点。历经数年的深度调整与结构重塑，行业正逐步告别过去高速扩张的旧模式，迈向以质量效益为核心、以民生保障为导向的新发展阶段。本年度的市场运行，既受到宏观经济环境、政策调控导向的深刻影响，也反映出行业自身内在规律的演化与市场主体预期的微妙变化。本报告旨在通过对2024年市场态势的梳理、核心特征的剖析，以及未来趋势的展望，为行业参与者、研究者及相关决策部门提供一份兼具专业性与参考价值的年度观察。

一、2024年市场运行态势回顾

（一）整体规模：从高速增长转向平稳调整

2024年，中国房地产市场的整体规模延续了调整态势。全国商品房销售面积与销售额在经历了前几年的波动后，本年度呈现出逐步企稳的迹象，但同比仍处于相对低位。这一方面源于前期市场调整的惯性影响，另一方面也反映出当前市场需求端的观望情绪与购买力恢复的渐进性。市场已从过去追求规模扩张的“量增”阶段，转入注重“质升”与“价稳”的新阶段。

（二）区域分化：核心城市韧性凸显与三四线城市压力持续

区域市场的分化格局在2024年进一步加剧。以一线城市及部分经济基本面强劲的二线城市为代表的核心区域，凭借其产业集聚效应、人口持续流入以及相对优质的公共服务资源，房地产市场展现出较强的韧性。商品住宅去化周期保持在合理区间，价格也相对稳定，部分热门板块甚至出现回暖迹象。

相比之下，多数三四线城市及部分缺乏产业支撑的二线城市，市场调整压力依然较大。人口持续流出、库存高企、前期过度开发等问题交织，导致这些城市的去化速度缓慢，价格面临下行压力。部分城市仍在积极探索化解存量的有效路径。

（三）物业类型：住宅市场寻求企稳，非住市场结构性机会显现

住宅市场作为房地产市场的主体，其走势备受关注。2024年，在“房住不炒”总基调下，各地因城施策持续优化，支持刚性和改善性住房需求的政策工具箱不断丰富。首套房贷款利率动态调整机制、公积金政策优化、购房补贴等措施的持续发力，对市场预期的修复起到了一定作用。改善型需求逐渐成为市场主导力量，高品质、绿色健康、智能化的住宅产品更受青睐。

非住宅物业方面，市场呈现出更为明显的结构性特征。传统商业办公市场面临电商冲击与远程办公趋势的双重挑战，部分城市空置率仍处高位，转型与升级压力较大。然而，在城市更新、产业升级的大背景下，物流仓储、产业园区、长租公寓、养老地产等细分领域，凭借其与实体经济的紧密结合和政策支持，展现出一定的发展潜力和投资价值，成为市场关注的新焦点。

二、2024年市场核心特征与驱动逻辑

（一）政策持续优化：从“防风险”到“稳预期、促转型”并重

2024年的房地产调控政策，在延续“房住不炒”定位的基础上，呈现出更加精准化、系统化和前瞻性的特点。年初以来，政策重心逐步从化解房企流动性风险、确保“保交楼”，向稳定市场预期、促进行业转型升级转变。

中央层面多次强调支持刚性和改善性住房需求，引导金融机构合理发放房地产开发贷款和个人住房贷款。地方政府则根据本地市场实际情况，灵活调整限购、限贷、限售等政策，降低购房门槛，优化交易环节税费。同时，针对房企融资的“三支箭”政策（信贷、债券、股权融资）持续发力，有效缓解了部分优质房企的资金压力，稳定了行业融资环境。此外，保障性住房建设被摆在更加突出的位置，相关支持政策密集出台，旨在构建“商品房+保障房”的双轨制住房供应体系。

（二）供需关系重塑：市场从“卖方市场”向“买方市场”深度转变

经过多年的高速发展，中国房地产市场的供需关系已发生根本性变化。总体来看，商品住宅市场已从过去的供不应求转变为当前的供需基本平衡，部分区域甚至供过于求。这种转变使得购房者在市场中拥有了更大的选择权和议价能力，市场竞争也更加激烈。

供给端，房企普遍调整了开发策略，更加注重产品品质、成本控制和现金流安全，盲目拿地和扩张的行为显著减少。需求端，购房者心态更趋理性，对房屋的居住属性、性价比和生活品质提出了更高要求。市场正从“有没有”向“好不好”转变，这种转变深刻影响着市场的产品结构和价格走势。

（三）房企深度调整：风险出清与转型探索并行

2024年，房地产企业的生存与发展依然面临严峻考验。部分前期杠杆过高、经营不善的房企，债务风险仍在持续暴露和化解过程中。市场出清机制在加速发挥作用，行业整合趋势明显，资源进一步向财务稳健、经营能力强的优质房企集中。

与此同时，幸存下来的房企普遍加快了转型步伐。传统的“高杠杆、高周转、高负债”发展模式难以为继，房企纷纷探索新的发展路径。一方面，更加注重精细化管理，提升产品力和服务力；另一方面，积极拓展新业务，如代建、物业管理、商业运营、城市更新等，寻求第二增长曲线。“活下去”并“活得更好”成为房企的核心战略目标。

（四）金