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2026年房地产估价师面试常见问题解答

一、政策法规类（共5题，每题6分）

1.题：近期国家出台了“租购并举”政策，要求各地完善住房保障体系。请结合您所在城市（如上海）的实际情况，谈谈如何运用房地产估价技术支持保障性住房的评估工作？

答：

在“租购并举”政策背景下，上海等大城市的保障性住房评估需兼顾公平性与市场性。具体操作中，可采取以下方法：

1.基准地价修正法：参考同地段商品房地价水平，结合保障性住房的土地划拨性质，合理确定土地价值。

2.成本法调整：以建设成本为基础，扣除政策性补贴，反映其公益属性。

3.收益法适配：针对租赁型保障房，采用市场租金与保障租金的加权平均模型，测算长期收益。

4.政策参数调整：考虑税费减免、配建要求等政策影响，对评估结果进行修正。

（解析：需结合上海“保障性租赁住房建设实施方案”等文件，突出地域性与政策落地性。）

2.题：某城市拟出台“共有产权房”评估细则，要求评估机构需明确政府与购房者的产权比例。请问在评估中如何处理这一特殊性？

答：

共有产权房评估需区分政府与个人权益价值，具体步骤如下：

1.价值分割法：将总价值按产权比例（如政府40%，个人60%）分解，分别评估政府权益价值与个人权益价值。

2.超额收益分配：采用收益法时，测算未来增值收益，按比例分配给政府与个人。

3.成本法调整：在重置成本基础上，乘以政府与个人权益系数，反映产权差异。

4.政策模拟法：假设完全市场交易，再扣除政府优惠部分，推算剩余价值归属。

（解析：需结合《北京共有产权房价格管理办法》等案例，强调动态调整机制。）

3.题：近期某地试点“房地产税试点”，要求估价机构提供纳税评估服务。请问在评估中如何体现“协同区”与“非协同区”的差异化影响？

答：

房地产税试点评估需区分区域政策差异，方法如下：

1.区域系数法：对协同区（如上海临港）设置1.1的增值系数，非协同区为1.0，反映税负影响。

2.交易活跃度分析：参考历史成交数据，协同区交易频次高则价值弹性大，需提高评估保守性。

3.持有成本叠加：在收益法中增加税负支出项，协同区税负占比更高，折现率需上调。

4.政策敏感度测试：模拟不同税率（如1%-3%）对价值的影响，提供分档评估报告。

（解析：需结合上海“房地产税试点细则”中的“协同区”定义，量化政策影响。）

4.题：某企业需评估其名下工业用地是否适用“退二进三”政策，请问估价师应重点关注哪些评估要点？

答：

工业用地转型评估需关注：

1.规划合规性：核查土地用途变更审批进度，如上海要求“三旧”改造需通过规划部门备案。

2.增值收益测算：对比工业用地与商业用地基准地价差，预测转型后的价值提升空间。

3.政策配套成本：评估拆迁补偿、环保整改等隐性成本，如北京“退二进三”需缴纳1000元/平方米的产业调整费。

4.市场接受度：分析周边商业项目租金水平，如上海陆家嘴区域商业空置率低于5%，则转型前景乐观。

（解析：需结合《深圳市工业用地转型用地评估技术指引》，突出地域性差异。）

5.题：某城市推行“城市更新”政策，要求估价机构评估旧改项目的土地增值收益。请问如何区分“微改造”“综合整治”“拆除重建”三种模式的评估差异？

答：

三种模式评估差异如下：

1.微改造（如广州越秀区部分项目）：采用基准地价修正法，重点评估风貌提升带来的溢价，增值率约5%-8%。

2.综合整治（如深圳城中村改造）：结合成本法与收益法，需扣除拆迁补偿（如深圳平均2000元/平方米），增值率约12%-15%。

3.拆除重建（如上海旧区改造）：全成本评估，需考虑三旧指标（旧住宅、旧厂房、旧村居）置换政策，增值率可达20%-25%。

（解析：需引用《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》，量化政策导向。）

二、市场分析类（共6题，每题7分）

1.题：近期某二线城市（如成都）新房成交量下滑，二手房议价空间扩大。请问估价师如何通过供需分析解释这一现象？

答：

成都市场分化现象需结合供需结构分析：

1.新房供给冲击：如成都2023年土地供应减少20%，新盘去化周期延长至18个月，推高二手房保值预期。

2.刚需置换趋势：本地居民因学区政策调整（如天府新区学校分配），加速旧房交易，议价空间达15%-20%。

3.租赁市场支撑：成都租金回报率3.2%（高于一线城市），支撑部分二手房长租客转手意愿。

4.政策预期博弈：若政府后续推出限购松绑（如杭州曾因成交量下滑放宽社保年限），需在报告中提示风险。

（解析：需引用成都“2024年房地产市场监测报告”，结合区域政策变化。）

2.题：某沿海城市（如青岛）临海商业街因游客减少导致租金下降，请问估价师如何评估其未来价值？

答：

临海商业