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《民法典》物权编居住权的设立与行使

引言

居住权作为《民法典》物权编新增的用益物权类型，是我国民事立法回应社会需求的重要制度创新。自《民法典》施行以来，居住权制度在保障弱势群体居住权益、优化住房资源配置、完善婚姻家庭财产关系等方面发挥着日益重要的作用。从“有房可住”到“住有所居”，居住权的设立与行使不仅涉及具体法律规则的适用，更承载着民生保障的社会功能。本文将围绕居住权的制度定位、设立要件、行使规则及实践完善展开系统分析，以期为理解这一制度提供全面视角。

一、居住权的制度定位与立法价值

居住权的设立并非孤立的法律规则，而是我国用益物权体系完善的关键一环。要理解其设立与行使规则，首先需明确其制度属性与立法初衷。

（一）居住权的法律属性：从传统人役权到中国特色用益物权

居住权的概念可追溯至罗马法中的“人役权”，其核心是为特定自然人设定对他人所有物的使用权益，具有“以人役物”的特征。大陆法系国家如法国、德国的民法典中，居住权多作为人役权的一种，与用益权、使用权并列，强调对特定身份关系（如婚姻、亲属）中弱势方的保障。我国《民法典》将居住权独立规定于物权编用益物权分编（第366-371条），突破了传统人役权的身份限制，更强调其作为用益物权的财产属性。

与租赁权相比，居住权的物权属性使其具有更强的稳定性：租赁权基于合同产生，受“买卖不破租赁”规则限制但期限一般不超过20年；而居住权经登记设立后，可对抗包括所有权人在内的一切主体，期限可由当事人约定（甚至可至居住权人死亡），权利效力更持久。与所有权相比，居住权是对他人所有物的有限支配权，仅包含占有、使用的权能，不涉及收益与处分。这种“限制物权”的定位，既保障了居住需求，又避免了对所有权的过度干预。

（二）居住权的立法价值：民生保障与资源配置的双重功能

居住权的立法价值可从三个层面理解：其一，民生保障功能。实践中，离婚后无房一方的居住需求、老人以房养老的后顾之忧、子女对父母生前居住权益的保障等问题长期存在，居住权通过物权化的制度设计，为这些弱势群体提供了“住有所居”的法律支撑。其二，资源优化功能。随着住房市场化发展，我国出现大量“产权闲置、居住需求未满足”的矛盾，居住权允许所有权人在保留产权的同时为他人设定居住权，实现“所有权-居住权”的分置，促进住房资源的高效利用。其三，体系完善功能。我国原《物权法》规定的用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等，均以土地为客体；居住权的增设填补了房屋用益物权的空白，使我国用益物权体系更加完整。

二、居住权的设立要件与程序规范

设立是居住权产生的起点，其要件与程序直接影响权利的效力。根据《民法典》规定，居住权的设立需同时满足形式要件与实质要件，二者缺一不可。

（一）形式要件：书面合同与登记生效主义

《民法典》第367条明确规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。”这一要求旨在避免口头约定的随意性，确保权利内容明确可查。居住权合同一般包括以下条款：当事人的姓名或名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法等。实践中，除合同设立外，遗嘱也是居住权的重要设立方式（第371条），即所有权人可通过遗嘱为他人设定居住权，这种情形下虽不签订书面合同，但需符合遗嘱的法定形式（如自书、代书遗嘱等）。

登记是居住权设立的生效要件。根据第368条，居住权自登记时设立。这意味着即使双方签订了书面合同，若未办理登记，居住权并未实际生效。登记的意义在于公示权利状态，保障交易安全：一方面，所有权人若将房屋转让，买受人可通过登记知悉居住权的存在，避免“一房二主”的冲突；另一方面，居住权人通过登记取得对抗第三人的效力，防止所有权人擅自处分房屋影响其居住权益。目前，各地不动产登记机构已陆续开展居住权登记业务，登记内容通常包括居住权人、房屋位置、期限、居住条件等信息。

（二）实质要件：主体、客体与内容的适法性

主体适格是居住权设立的基础。居住权人须为自然人，这是由居住权“满足生活居住需要”的本质决定的；法人或非法人组织无法成为居住权主体。所有权人作为设立人，需对房屋享有合法所有权，若房屋存在共有、查封等权利限制，设立居住权可能因无权处分或违反法律强制性规定而无效。

客体合法要求设立居住权的房屋须为合法建造、权属清晰的住宅。实践中需注意：首先，房屋需为“住宅”，商业用房、工业用房等非住宅用房不得设立居住权；其次，房屋须具有居住功能，若因质量问题无法居住（如危房），设立居住权将失去实际意义；最后，房屋权属需清晰，存在产权争议的房屋设立居住权可能引发纠纷。

内容明确是居住权设立的核心。居住权合同或遗嘱中需明确“居住的条件和要求”，这直接关系到权利的行使边界。例如，是否允许居住权人转租、是否限制居住人数、是否包含附随设施（如车位、储物间