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物业管理公司维修作业指导书

一、引言

本指导书旨在规范物业管理公司维修作业的全过程，确保维修工作安全、高效、优质地完成，最大限度地保障业主及使用人的正常生活与工作秩序，延长物业设施设备的使用寿命，提升整体物业服务品质。本指导书适用于本公司所有物业管理项目的维修作业活动，所有维修人员均须严格遵照执行。

二、适用范围

本指导书适用于本公司各物业管理处（或项目）从事日常维修、应急维修、计划性维护等相关工作的所有维修人员及管理人员。涉及的维修范围包括但不限于房屋本体结构、公共区域设施、给排水系统、供电系统、空调系统、消防系统、电梯设备、智能化系统、环境卫生设施及绿化小品等。

三、维修作业基本准则

1.客户至上，及时响应：以业主/使用人的合理需求为出发点，对报修信息快速响应，承诺时限内到达现场，并积极沟通，争取理解与配合。

2.安全第一，预防为主：严格遵守安全操作规程，落实各项安全防护措施，杜绝安全事故发生。作业前进行安全风险评估，作业中全程关注安全状况。

3.质量为本，规范操作：严格按照国家及行业相关标准、技术规范进行维修作业，确保维修质量，使用合格的材料与配件，杜绝偷工减料、以次充好。

4.资源节约，降本增效：在保证质量的前提下，合理利用资源，努力降低维修成本，提高维修效率。

5.遵纪守法，文明施工：遵守国家法律法规及公司各项规章制度，作业过程中注意言行举止，保持作业区域整洁，减少对周边环境及他人的干扰。

四、维修作业流程与规范

（一）报修受理与派工

1.报修渠道：业主/使用人可通过电话、线上平台、书面、现场等多种方式报修。受理人员需耐心倾听，准确记录。

2.信息记录：详细记录报修人信息、报修时间、地点、故障现象、联系方式等关键要素，形成《维修任务单》。

3.任务分派：维修主管（或调度人员）根据报修内容、紧急程度、技工技能特长及当前工作负荷，合理分派维修任务，明确完成时限。对于紧急维修（如跑水、停电、电梯困人等），须立即派员处理。

（二）现场勘查与诊断

1.到达现场：维修人员接到任务后，应携带必要的工具、备件及《维修任务单》，按承诺时间到达现场。到达后，应先向业主/使用人表明身份，说明来意。

2.安全确认：进入作业区域前，首先观察周边环境，检查是否存在潜在安全隐患（如漏电、高空坠物风险、有害气体等），必要时设置警示标识。

3.故障诊断：仔细询问业主/使用人故障发生的经过及现象，运用专业知识和工具对故障点进行检查、测试，准确判断故障原因和维修范围。

4.方案告知：将故障原因、拟采取的维修方案、预计所需时间、可能产生的费用（如需业主承担）及注意事项向业主/使用人进行清晰说明，征得同意后方可施工。涉及公共区域或大额费用的维修，需按公司规定流程报批。

（三）维修作业实施

1.准备工作：根据维修方案，准备好所需工具、材料、备件。如需停水、停电、停气等，必须提前通知相关业主/使用人，并按规定程序报批，做好应急准备。作业区域需进行必要的围蔽或警示，防止无关人员进入。

2.规范操作：严格按照维修技术规范和安全操作规程进行作业。对于有明确技术参数要求的操作，必须使用专业仪器仪表进行测量和调试，确保符合标准。

3.过程控制：维修过程中应保持专注，细心操作，避免对非维修部位造成损坏。如遇突发情况或原方案需调整，应及时向主管汇报，并与业主/使用人沟通确认。

4.成品保护：作业时注意保护业主财物及公共区域设施，必要时采取铺垫、遮盖等保护措施。

（四）完工检验与确认

1.自检：维修人员在完成作业后，首先进行自我检查，确认故障已排除，功能恢复正常，维修质量符合要求，作业现场清理干净。

2.业主确认：邀请业主/使用人对维修结果进行查验和试用，当面演示功能恢复情况，征求其意见。业主/使用人满意后，请其在《维修任务单》上签字确认。

3.主管复核：对于重要维修项目或业主有特殊要求的项目，维修主管需进行现场复核，确保维修质量。

（五）记录归档与回访

1.记录完整：维修人员需将维修过程、使用材料、工时、费用（如发生）等详细信息准确记录在《维修任务单》及相关台账中。

2.资料归档：《维修任务单》及相关技术资料应及时交回管理处，由专人负责整理、归档，以备查阅。

3.定期回访：对于重要或复杂的维修项目，管理处应在维修完成后一定期限内进行电话或现场回访，了解业主/使用人对维修效果的满意度，收集改进意见。

五、安全作业规范

1.个人防护：维修人员上岗前必须按规定穿戴好劳动防护用品，如安全帽、工作服、绝缘鞋、手套等。涉及特殊作业（如动火、高空、有限空间）须配备相应的专项防护装备。

2.用电安全：严格遵守电气安全操作规程，不乱拉乱接电线，使用合格的电气工具和设备，作业前确认电源状态。

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