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住宅房屋抵押合同

住宅房屋抵押合同是指抵押人以其合法拥有的住宅房屋作为抵押物，向抵押权人设定抵押担保，以保障债务履行的合同。根据相关法律规定，此类合同需采用书面形式订立，并自办理抵押登记时生效。合同主体包括抵押人（通常为房屋所有权人）和抵押权人（多为金融机构或其他债权人），若抵押房屋为共有财产，需全体共有人共同签署。

一、抵押财产的基本情况

抵押房屋的基本信息是合同的核心要素之一，需明确记载房屋所有权证号、坐落位置、建筑面积、房屋用途等内容。房屋所有权证号应与不动产登记机构颁发的证书一致，坐落位置需精确到街道门牌号，建筑面积以产权登记面积为准。房屋用途需区分住宅、商业或其他类型，不同用途可能影响抵押价值评估。此外，合同中还需注明房屋是否存在共有权人、是否已设立其他抵押权等权利限制情况，若存在共有权人，需附具全体共有人同意抵押的书面声明。

二、被担保债权的范围及数额

被担保债权的范围通常包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用。主债权本金数额应明确记载，利息计算方式需约定清楚，包括年利率或月利率、计息基数、起算日期等。违约金条款需明确违约情形及计算标准，例如逾期还款的违约金可按未偿还金额的每日万分之五计算。损害赔偿金主要针对因抵押人过错导致抵押权人损失的情况，实现抵押权的费用包括诉讼费、律师费、评估费、拍卖费等。合同中还需约定债务履行期限，若为借款合同的抵押担保，债务履行期限应与借款期限一致。

三、抵押人的权利与义务

抵押人在抵押期间享有对抵押房屋的占有、使用和收益权，但需承担以下义务：妥善保管抵押房屋，确保其完好无损；未经抵押权人书面同意，不得擅自处分抵押房屋，包括转让、赠与、出租、再抵押等；若抵押房屋发生毁损、灭失或价值减少，应及时通知抵押权人，并采取措施防止损失扩大；抵押期间，若抵押房屋被列入拆迁范围，抵押人需提前告知抵押权人，并就拆迁补偿款的处理与抵押权人协商一致。此外，抵押人需保证对抵押房屋拥有合法所有权或处分权，且该房屋不存在产权纠纷或其他权利瑕疵。

四、抵押权人的权利与义务

抵押权人主要享有以下权利：当债务人不履行到期债务时，有权依法以抵押房屋折价或以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿；对抵押房屋的价值享有监督权，若发现抵押房屋价值明显减少且抵押人未及时恢复，有权要求抵押人提供其他担保；在抵押期间，若抵押人违反合同约定擅自处分抵押房屋，抵押权人有权请求人民法院撤销该处分行为。抵押权人的义务包括：不得干预抵押人正常使用和收益抵押房屋；在债务人履行全部债务后，应及时协助抵押人办理抵押权注销登记手续；妥善保管抵押房屋的产权证明文件，在合同终止后返还给抵押人。

五、抵押登记相关事项

抵押合同签订后，双方当事人需在规定期限内到不动产登记机构办理抵押登记手续。办理登记时需提交抵押合同、房屋所有权证、抵押人身份证明、抵押权人身份证明等材料。不动产登记机构对申请材料进行审核，符合条件的予以登记，并向抵押权人颁发不动产登记证明。抵押登记是抵押权设立的法定要件，未经登记，抵押权不发生法律效力。抵押登记的内容包括抵押房屋的基本信息、被担保债权的数额、债务履行期限等，登记事项发生变更的，需及时办理变更登记。

六、抵押权的实现方式

当债务人未按照约定履行债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款优先受偿。协议折价时，双方需协商确定房屋的折价款，折价款不得损害其他债权人的利益。若协商不成，抵押权人可以向人民法院提起诉讼，请求法院拍卖、变卖抵押房屋。拍卖、变卖所得价款在优先清偿抵押权人债权后，如有剩余，应返还给抵押人；若不足以清偿债权，抵押权人有权向债务人追偿不足部分。在实现抵押权过程中，若抵押房屋为抵押人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，法院在拍卖、变卖时需保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。

七、违约责任

抵押合同中的违约责任条款旨在保障合同的履行，常见的违约情形包括：抵押人未按约定办理抵押登记手续，需向抵押权人支付违约金；抵押人擅自处分抵押房屋，需赔偿抵押权人因此造成的损失；抵押权人未在债务人履行债务后及时办理抵押权注销登记，需承担相应的赔偿责任。违约金的数额或计算方法应在合同中明确约定，若约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。此外，合同中还可约定争议解决方式，如协商、调解、仲裁或诉讼，若选择仲裁，需明确仲裁机构的名称和仲裁事项。

八、合同的变更、解除与终止

抵押合同的变更需经双方当事人协商一致，并签订书面变更协议，变更事项涉及抵押登记内容的，需办理变更登记手续。出现以下情形时，当事人可以解除合同：因不可抗力致使合同目的不能实现；一方当事人严重违约，导致守约方合同目的无法实现；法律规定的其他情形。合同终止的情形包括：债务人履行全部债务，抵押权