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盘活存量资产扩大有效投资典型案例经验材料

一、项目背景

长三角某地级市高新区成立于2003年，经过二十年高速扩张，已建成工业厂房、研发楼宇、人才公寓、仓储物流、能源站等资产总计建筑面积486万平方米，账面原值318亿元。由于早期“以地招商、以房养园”模式惯性，资产权属分散在平台公司、街道、国企、委办局等27个主体，登记信息碎片化，部分房产未办产权证，部分土地长期闲置，部分厂房设计标准落后，租金水平仅相当于周边民营园区60%，空置率一度高达34%。2021年疫情后，高新区一般公共预算收入同比下降11%，而到期债务本息达47亿元，财政与平台公司“双告急”。市委市政府要求高新区“向存量要空间、向存量要资金、向存量要效益”，用两年时间把闲置、低效、沉睡资产变成“可融资、可招商、可运营、可收益”的有效投资标的，并明确“不新增政府隐性债务、不摊大饼式新建、不简单的‘一卖了之’”。高新区党工委把任务命名为“梧桐计划”，由管委会主任挂帅，抽调财政、审计、自规、住建、税务、行政审批、国资、金融监管、招商、消防十部门及四家平台公司，组成30人实体化专班，2022年3月启动，2023年12月收官，共盘活资产建筑面积212万平方米，实现投资落地138亿元，带动新增产值420亿元，新增就业岗位3.7万个，债务率下降38个百分点，形成一套“资产甄别—价值重估—风险隔离—模式匹配—金融放大—运营增值—循环退出”的闭环打法。

二、资产盘清：把“糊涂账”变成“明白账”

1.建立“七统一”底数台账。统一坐标系、统一测绘、统一编码、统一用途、统一权属、统一负债、统一收益，聘请第三方测绘机构采用无人机+三维激光扫描，对486万平方米建筑进行“地毯式”丈量，误差控制在0.3%以内；同步对接自然资源和不动产登记中心，把27个主体的登记信息整合成一张“资产云图”，实现“以图管产、以码管证”。

2.引入“ICE”价值分级模型。I（Income）收益性、C（Collateral）可抵押性、E（Equity）可股权化，三项指标各分5级，组合形成125种资产画像。收益性以近三年实际租金、物业费、政府购买服务收入为核心，剔除财政补贴后测算；可抵押性重点看权证完备度、土地取得方式、规划用途一致性、司法查封情况；可股权化则关注资产能否单独设立SPV、是否具备稳定现金流、能否拆分销售或REITs上市。专班把125种画像压缩为“红黄绿”三色：绿色为可直接融资或招商，黄色为需改造、补证或风险隔离，红色为暂时不具备市场化条件。最终绿色资产占38%、黄色占45%、红色占17%，为后续分类施策提供量化依据。

3.打通“补证”绿色通道。针对黄色资产中因历史原因缺土地证、房产证、消防验收、人防验收、环评批复等“五证不全”问题，专班联合行政审批局开设“梧桐专窗”，实行“清单制+承诺制+容缺受理”，累计补办不动产权证487本、消防验收备案214宗、人防结建手续96宗，补缴土地出让金仅按市场评估价60%计收，并允许分三年缴纳，极大降低制度性成本。

三、价值重估：让“沉睡资产”长出“金融翅膀”

1.引入“双评估”机制。对拟盘活资产同步开展政府评估和市场化评估，政府评估以财政部《政府会计准则》为基础，重点反映公共属性、社会属性；市场化评估采用收益法、比较法、成本法组合，由四家入围评估机构背对背出具报告，差异率超过5%的重新复核，确保估值经得起投资人、审计、巡视“三堂会审”。

2.建立“资产—负债—收益”三维平衡表。把资产账面原值、政府评估值、市场评估值、抵押融资额、债务余额、未来三年净现金流放在一张表上，动态测算“盘活安全垫”。规则设定：市场评估值≥政府评估值×120%、未来三年净现金流≥债务年息×150%，方可启动盘活。通过该表过滤掉13个“账面好看、实际难用”的项目，避免“带病盘活”。

3.创设“资产分拆+产权剥离”工具。对整体产权不可拆分、但物理空间可独立使用的资产，先通过测绘单位出具“不动产单元分割图”，再由自规局出具“分割意见函”，金融机构出具“可抵押证明”，最后由公证处进行“产权剥离协议”公证，把一栋楼拆成可独立抵押、可销售、可租赁的最小单元。某国企持有的3.2万平方米旧仓库按此法拆成86个单元，评估值从1.8亿元提升到4.7亿元，抵押率由40%提升到65%，一次性获得银行授信3亿元。

四、模式匹配：把“资产包”变成“投资品”

1.产业换道模式——“工业上楼+垂直园区”。把原单层钢结构厂房改造成三层“叠拼”厂房，首层层高8.1米、荷载2吨/平方米，二三层各5.4米、荷载1吨/平方米，设置10吨汽车电梯、卸货平台、屋顶吊装口，满足精密注塑、小试中试、检验检测、柔性组装等“轻型智造”需求。改造后容积率由0.8提升到2.3，新增建筑面积21万平方米，引入新能源