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2025年房地产估价师案例分析专项试卷（附答案）

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

试卷内容

案例一

某投资者于2023年1月通过出让方式取得一块位于市中心商务区内的土地，土地面积2000平方米，土地使用年限40年（自2023年1月至2063年1月），规划用途为商业办公，容积率上限为5，建筑密度上限为40%。投资者计划在该地块上建造一栋综合性写字楼，并于2024年1月开工建设，预计2025年12月竣工交付。该写字楼总建筑面积为10000平方米，其中办公面积8000平方米，商业裙楼2000平方米。目前，该区域同类新建写字楼的市场租金水平为每月每平方米120元，空置率约为10%。同类同地段类似办公楼的重置成本约为每平方米2500元。假设该写字楼办公部分目标租金水平与市场租金水平一致，商业部分目标租金水平为每月每平方米80元，空置率约为15%。预计办公部分可出租面积占比为90%，商业部分可出租面积占比为85%。项目建设总成本（除土地成本外）包括建筑安装工程费、专业费用（设计、监理等）等，总计为2000万元。预计建设期贷款利息为300万元。项目竣工后，投资者计划将写字楼整体出租。运营费用（包括管理费、维修费、保险费、房产税等）预计占年租金收入的30%。假设投资者要求的最低收益率为12%，土地增值税按照四级超率累进税率征收，税基的计算扣除项目包括取得土地使用权支付的金额、开发成本、开发费用及相关税金。目前，该区域基准地价为准肥地价，出让金按基准地价的300%缴纳。当地政府规定，开发费用按取得土地使用权支付的金额和开发成本的10%计算。请根据以上资料，完成以下分析：

1.计算该地块的土地取得成本。

2.估算该写字楼在竣工交付后第3年的年净收益。

3.采用收益法，估算该写字楼在竣工交付后第3年的评估价值。在计算中，可采用假设开发法的原理估算其开发成本和费用。

4.简述在运用收益法估算该写字楼价值时，主要需要注意哪些参数的确定，并分析这些参数的不确定性对评估结果可能产生的影响。

案例二

某估价机构接受委托，为某企业持有的一栋位于城市边缘区域的旧厂房进行拆迁补偿估价。该厂房建于1995年，建筑面积为5000平方米，结构类型为钢筋混凝土框架结构，目前用途为工业生产车间。估价师在实地查勘时发现，该厂房因设备老化、生产工艺落后，已连续两年亏损，目前处于闲置状态。附近区域有少量类似用途的厂房在出租，月租金约为每平方米10元，空置率较高。该厂房所在区域规划调整，拟将该地块改造成商业综合用地，预计未来开发建设商业综合体。估价委托方希望了解该厂房在继续用于工业生产、按现状出租以及拆除后土地重新开发三种情形下的价值。请根据以上资料，完成以下分析：

1.说明评估该旧厂房价值时，应考虑的主要价值类型及其影响因素。

2.若采用成本法评估该厂房在继续用于工业生产情况下的价值，分析应考虑哪些成本构成项目？并简述确定其成新率时应考虑的主要因素。

3.若采用市场法评估该厂房在按现状出租情况下的价值，说明选择可比案例应考虑哪些因素？并列出计算公式。简述在运用市场法时可能遇到的问题以及相应的处理方法。

4.若评估该厂房在拆除后土地重新开发情况下的价值，说明应采用何种评估方法？并简述运用假设开发法评估该土地价值的原理和主要步骤。

案例三

某投资者于两年前购买了一套位于某城市新建商品房小区的普通住宅，购买总价为80万元，其中首付款比例为30%，剩余款项为商业贷款，贷款期限30年，贷款利率为年利率6%。目前，该小区同类商品房的市场售价约为每平方米12000元，但空置率较高，平均月租金约为每平方米80元，空置率约为20%。该投资者持有该房产一年后，市场利率上升，其贷款利率调整为年利率7%。该投资者计划在未来出售该房产，但需要考虑其持有期间的成本和收益。请根据以上资料，完成以下分析：

1.计算该投资者购买该住宅时的贷款金额以及首付款金额。

2.估算该住宅在当前状态下的市场价值。

3.假设该投资者在未来出售该住宅时，能够获得其市场价值，并考虑其持有期间的物业费、贷款利息变动等因素，简述计算其持有期间净收益的主要项目。若不考虑房屋的折旧，简述计算其出售时点房产价值的成本法思路。

4.分析影响该住宅市场价值和租金收益的主要因素有哪些？并说明在评估该住宅价值时，选择市场法还是收益法可能更为合适，并简要说明理由。

试卷答案

案例一

1.土地取得成本=2000平方米×基准地价×300%×(1+相关税费率)。

假设土地相关税费率为3%（具体税率需根据当地政策确定），则：

土地取得成本=2000×基准地价×300%×(1+3%)=600×基准