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房地产中介合同规范模版解析

在房地产交易的复杂流程中，一份规范、严谨的中介合同既是保障交易各方合法权益的基石，也是维护市场秩序、减少纠纷的关键。本文将以当前通用的房地产中介合同规范模版为蓝本，对其核心条款进行深度解析，旨在帮助交易双方——无论是买方、卖方还是中介方——更清晰地理解合同内涵，规避潜在风险，确保交易顺利进行。

一、合同当事人基本信息：身份核实是前提

合同的开篇，必然是合同当事人的基本信息栏。这部分看似简单，实则是整个交易行为的基础，万万不可马虎。

对于买方与卖方（通常称为“委托人”），需明确列出其姓名（或名称）、身份证件号码（或统一社会信用代码）、联系地址及联系方式。特别需要注意的是，身份证件信息的准确性至关重要，它直接关系到合同主体的合法性和责任的承担。若委托人系共有权人，或涉及企业、单位等法人主体，务必确保所有共有权人或法定代表人（及授权代理人）均已清晰列明并获得有效授权。

对于中介方（即房地产经纪机构），则需载明其全称、统一社会信用代码、备案编号（若有）、法定代表人、经营地址及联系方式，并应由其加盖公章。查验中介机构的营业执照、备案证明等资质文件，是委托人应尽的审慎义务，这能有效避免与“黑中介”打交道。

二、中介服务事项与范围：权责界定要清晰

这是合同的核心条款之一，用以明确中介方究竟提供哪些服务，以及服务的边界在哪里。规范的模版通常会列出以下几项核心服务内容：

1.提供房源/客源信息并促成交易：这是中介最基本的功能。合同中应明确中介是为买方提供房源，还是为卖方提供客源，或是同时为双方提供居间服务。

2.协助查看房屋：包括陪同实地看房、介绍房屋情况等。

3.提供市场信息咨询：如房地产市场行情、交易流程、税费政策等方面的咨询服务。

4.协助签订交易合同：指协助买卖双方签订《房屋买卖合同》（或称《存量房买卖合同》）。

5.协助办理交易过户等手续：这部分服务内容需要具体明确，是仅提供咨询指导，还是全程协助办理网签、贷款、缴税、过户等。服务范围的不同，直接影响服务报酬的合理性。

在此条款下，委托人应特别留意“独家委托”与“非独家委托”的区别。独家委托意味着在约定期限内，委托人只能通过该中介机构进行交易，可能会限制选择，但有时中介会提供更优的服务承诺；非独家委托则更为灵活。无论哪种形式，均需在合同中清晰约定。

三、服务报酬与支付：明码标价是原则

服务报酬，即通常所说的“中介费”，是合同履行中最易产生争议的环节，必须明确、具体。

1.报酬标准与金额：合同中应明确服务报酬的计算方式（如按成交总价的百分比，或固定金额）及具体数额。此处需注意，中介服务费的收取标准应符合国家及地方相关规定，不得巧立名目或超标准收费。

2.支付方与支付时间：明确是由买方支付、卖方支付，还是双方共同支付；以及支付的具体节点，是在签订《房屋买卖合同》时支付，还是在办理完过户手续后支付，或是分期支付。支付时间点的约定应具有可操作性，并与中介服务的完成度相挂钩。

3.其他费用：除了服务报酬，是否还有其他费用，如看房费、信息费、代办费等，均需一一列明，并说明承担方。严禁在合同外收取未予明示的费用。

四、房屋基本情况：交易标的要明确

若为存量房买卖中介合同，房屋的基本情况是交易的标的核心，必须清晰、准确描述：

1.房屋坐落：精确到门牌号。

2.房屋产权证号/不动产权证号：这是房屋权属的唯一证明。

3.房屋面积：通常包括建筑面积、套内建筑面积。

4.房屋用途：如住宅、商业、办公等。

5.房屋权属状况：是否为完全产权，有无抵押、查封、租赁等权利限制情况。中介方有义务核实并如实告知委托人房屋的权属状况及权利限制，这是其核心义务之一。

五、履行期限与方式：合同进程有保障

合同的履行期限，包括中介服务的期限、委托期限等。履行方式则涉及各方在交易过程中的配合义务，如委托人应及时提供相关资料、配合看房等，中介方应勤勉尽责地提供服务、及时通报进展。

六、违约责任：权利救济的依据

违约责任条款是保障合同得以履行的“牙齿”，对于约束各方行为、处理违约情况至关重要。

1.委托人违约：如委托人无正当理由解除合同、或在委托期限内私下与对方交易（即“跳单”）、或未按时支付服务报酬等，应承担何种违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。“跳单”行为的界定和违约责任，在实务中尤为关键，合同中应尽可能明确。

2.中介方违约：如中介方未能履行如实告知义务、提供虚假信息、未能促成交易（在特定条件下）、或服务存在重大瑕疵等，应承担何种责任，如退还已收费用、支付违约金、赔偿损失等。

3.违约金的计算方式：违约金的数额或计算方法应明确约定，且不宜过高或过低，以弥补实际损失为主要原则。

七、其他重要约定：拾遗补