2025年房地产估价师案例专项训练试卷（附答案）.docxVIP

2025年房地产估价师案例专项训练试卷（附答案）

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、

某城市中心区域有一栋建筑面积为8000平方米的办公楼，土地面积为3000平方米，土地取得成本为800万元，建筑物建造成本为4000万元，建筑物的经济寿命为40年，已使用10年。目前，该区域同类办公楼的市场租赁价格为每平方米建筑面积每月100元，空置率为10%。假设该办公楼可以继续出租经营，预计未来Years内租金水平保持稳定，年运营费用占年租金收入的30%，折现率为10%。试根据以上资料，采用收益法评估该办公楼在评估时点的公允价值。

请详细说明估价假设和限制条件，选取并运用收益法进行计算，并列出主要计算过程和参数选取依据，最后得出估价结果。

二、

某开发商拥有一块位于城市新区、规划用途为住宅的土地，土地面积为5000平方米，容积率为2.5，土地剩余开发年限为30年。该开发商拟在该地块上开发建设一栋包含底商和住宅的高层住宅项目。目前，该区域同类住宅项目的平均售价为每平方米建筑面积8000元，底商售价为每平方米建筑面积12000元。根据市场调查，该地块上建设的住宅项目，其销售价格预计比区域平均水平高15%，底商部分预计租金回报率（年租金收入/底商售价）为5%。假设住宅部分建筑面积占比为70%，底商部分建筑面积占比为30%，开发成本（不含土地成本）为每平方米建筑面积3000元，开发期利息为总开发成本的20%，销售费用为总售价的5%，管理费用为总售价的3%，投资利息按年利率8%计算，销售期为2年。试用假设开发法评估该地块在评估时点的开发完成价值。

请详细说明估价假设和限制条件，选取并运用假设开发法进行计算，并列出主要计算过程和参数选取依据，最后得出估价结果。

三、

某委托人拟出售其位于某城市郊区的别墅一栋，委托估价师评估其市场价值以供出售决策参考。估价师在接受委托后，进行了以下工作：

1.收集了该别墅所在区域的最新规划信息，显示该区域未来将建设大型商业综合体，交通网络也将得到进一步完善。

2.调查了解到该别墅所在小区的物业服务品质优良，业主满意度较高。

3.选取了市场上三宗类似别墅的交易案例，信息如下：

*案例一：成交价格1500万元，成交日期为评估时点前6个月，交易税费由买方承担，该别墅与估价对象相邻，建筑面积略大。

*案例二：成交价格1300万元，成交日期为评估时点前1年，交易税费由双方承担，该别墅与估价对象相隔一个街区，建筑面积略小。

*案例三：成交价格1600万元，成交日期为评估时点前3个月，交易税费由卖方承担，该别墅与估价对象位置相仿，建筑面积与估价对象相同，但装修档次略低。

4.估价师现场查勘发现，估价对象别墅建筑面积为300平方米，装修价值为150万元，目前市场同类装修的折旧额为30万元。经市场比较分析，确定交易日期调整系数为1.05，区域因素修正系数为1.10，个别因素修正系数为1.03。假设各项税费由买卖双方按国家规定比例负担。

请根据以上资料，运用市场法评估该别墅在评估时点的市场价值，并列出计算过程。

四、

某企业拥有一栋已建成8年的工业厂房，现因生产经营需要，拟对其进行改建。该厂房建筑面积为10000平方米，建筑成本为2000万元，经济寿命为30年，残值率为0。改建后，该厂房将用于出租，预计可出租面积为8000平方米，市场租金水平为每平方米建筑面积每月80元，空置率预计为15%，年运营费用（包括物业费、维修费、房产税等）为年租金收入的25%。预计改建装修费用为500万元，改建工程期为1年，改建期间不产生租金收入。假设改建后的厂房经济寿命可恢复至剩余年限最短的年限，折现率为12%。

请选取并运用收益法评估该厂房在改建完成后的公允价值。

五、

某公司拥有一块已取得土地使用权、规划用途为商业综合体的土地，土地面积为10000平方米，土地使用权年限为40年，剩余年限为36年。该地块需进行开发建设，规划容积率为5，建筑成本（不含土地成本）为每平方米建筑面积4000元，开发期利息为总开发成本的15%，销售费用为总售价的8%，管理费用为总售价的4%，投资利息按年利率10%计算，开发建设期为3年。目前，该区域同类商业综合体的市场售价为每平方米建筑面积12000元。假设开发完成后，商业部分建筑面积占比为60%，办公部分建筑面积占比为40%，商业部分的年租金收入预计为每平方米建筑面积每月150元，空置率预计为10%，年运营费用占年租金收入的30%；办公部分的年租金收入预计为每平方米建筑面积每月80元，空置率预计为5%，年运营费用占年租金收入的20%。折现率为12%。

请选取并运用假设开发法评估该地块在评估时点的开发完成价值。

试卷答案