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住建部定调：2026着力稳定房地产市场

一、政策转向：从“止跌回稳”到“着力稳定”的战略深意

2025年12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，明确将“着力稳定房地产市场”作为2026年工作重点。这一表述的背后，是对当前房地产市场阶段性特征的精准判断，也是政策目标从“推动止跌”向“巩固稳定”的关键转变。

从市场数据看，2025年前11个月，尽管房地产开发投资仍在调整，但市场已呈现明显的存量特征——全国二手房交易网签面积占比达45%，房价降幅持续收窄，部分大中城市一二手房交易总量同比增长。这些变化标志着市场已从“剧烈波动期”进入“平稳调整期”，政策重心因此从“托底救市”转向“稳势提质”。正如上海易居房地产研究院副院长严跃进所言，“着力稳定”的提出，既肯定了前期政策成效，也为下一步工作锚定了“防波动、促平衡”的核心方向。

这一转向并非偶然。2025年以来，房地产市场经历了深度调整：全国百城新建商品住宅去库存周期（存销比）达27.4个月，三四线城市更长达40.3个月，库存压力成为制约市场稳定的核心矛盾；同时，居民住房需求从“有房住”向“住好房”升级，改善型需求占比持续提升，供给端却存在结构性失衡。在此背景下，2026年政策需要兼顾“稳当前”与“谋长远”，既要化解短期库存风险，又要构建长期健康发展的制度基础。

二、政策工具箱升级：“控增量、去库存、优供给”的协同发力

针对当前市场痛点，会议提出“因城施策控增量、去库存、优供给”的核心策略，这一“三管齐下”的组合拳，体现了政策设计的系统性与精准性。

“控增量”直击土地端源头。过去多年，部分城市因土地供应过量导致库存积压，尤其是三四线城市，新增宅地与去化能力不匹配问题突出。2026年，政策要求结合城市更新、城中村改造盘活存量用地，严格限制新增宅地无序供应。例如，三四线城市将通过“供地前评估库存”机制，优先消化存量土地，避免“边建边囤”的恶性循环；而一二线城市则侧重优化供地结构，优先保障高品质改善型用地，填补改善性住房需求缺口。

“去库存”聚焦存量资源盘活。会议明确推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等，这一举措将存量商品房与民生保障需求直接对接，既缓解了开发商库存压力，又拓宽了保障房房源渠道。数据显示，2025年11月全国百城新建商品住宅库存高企，通过收购存量房转化为保障房，既能快速实现“去库存”，又能降低保障房建设成本。严跃进指出，这一思路标志着保障房工作从“增量建设”向“存量联动”转变，未来或可探索二手房挂牌量消化与保障房筹集的结合路径，进一步扩大保障覆盖面。

“优供给”推动住房品质升级。“优供给”是2026年政策首次明确的新方向，核心是通过“好房子”建设推动住房产品从“数量型”向“质量型”迭代。会议提出实施房屋品质提升工程，有序推进“好房子”建设，意味着未来新建住房将在绿色建筑、智能设施、社区配套等方面提出更高要求。例如，部分试点城市已要求新建商品住房必须达到绿色建筑二星以上标准，配套建设托育、养老等社区服务设施，切实提升居住体验。

三、模式突破：基础性制度搭建与风险防范的双轮驱动

稳定房地产市场，既要解决短期问题，更要构建长期健康发展的制度框架。2026年，政策在开发、融资、销售等关键环节推出基础性制度创新，推动行业模式深度转型。

开发端：做实项目公司制。长期以来，房地产开发存在“母公司兜底、项目公司混同”的问题，导致风险在集团层面集聚。2026年将做实房地产开发项目公司制，要求每个开发项目独立注册公司、独立核算、独立承担责任。这一制度将倒逼开发商聚焦单个项目的运营质量，避免因集团层面的资金链问题影响单个项目交付，从源头上减少“烂尾”风险。

融资端：推行主办银行制。针对房地产企业融资“多头授信、过度杠杆”的乱象，政策提出推行主办银行制，即每个房企选定一家主要合作银行，由其统筹融资安排，严格评估企业资金需求与偿债能力。这一制度将强化银行对房企的资金监管责任，避免“过度融资”与“融资断供”的极端情况，引导资金流向运营稳健、项目优质的企业，促进市场优胜劣汰。

销售端：推进现房销售制。预售制曾是推动房地产高速发展的重要工具，但也衍生出“货不对板”“交付风险”等问题。2026年政策明确推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险；对继续实行预售的项目，将严格规范预售资金监管，确保资金专款专用。这一转变将重构开发企业的资金周转模式，倒逼企业提升开发效率与产品质量，长期看有利于增强购房人信心，稳定市场预期。

四、民生为本：从“住有所居”到“住有优居”的服务延伸

稳定房地产市场的最终目标是满足人民群众对美好生活的向往。2026年政策在住房保障、公积金改革、物业服务等领域的细化部署，充分体现了“以人民为中心”的发展思想。

保障性住房更精准。