房地产经纪公司项目策划报告.docxVIP

目录

前言

第一部分市场分析

通州地产市场简述

市调分析

第二部分定位分析

一、项目描述

二、客户定位

产品定位

第三部分宣传推广计划

宣传推广要点

具体运做规定

销售工具规定

推广工具及形式

宣传推广的阶段

补充阐明

前言

透视北京火红的房地产市场

1—4月现房销售１7６万平方米，同比增加达44.7％

今年以来，本市房地产开发投入连续高涨,供应量进一步加大,市场销售不停升温,销售面积高于同期竣工面积。

截至４月底,全市累计完成房地产开发投资1８１．1亿元,同比增加５５．6%，比一季度增速高9.1个百分点；竣工各类商品房１18．7万平方米，增加54.7％，比一季度上升8.1个百分点,其中住宅101.2万平方米，增加6８．９％;实现现房销售１76.2万平方米，增加44.7%,其中住宅165．7万平方米,增加40%,增速在一季度比2月份分别上升44个百分点和45.４个百分点的基础上，又上升５.2个百分点和１．4个百分点。

从一季度房地产开发情况看,本市房地产开发总体形式比较乐观，但也有几种现象值得关注:

?其一,商品住宅投资增速趋缓。一季度本市完成商品住宅投资48.8亿元,比上月商品住宅增速降低33.1个百分点。而在住宅投资趋缓的同时，办公楼和商业营业用房投资的增速分别比上月提高48．7个百分点和55.２个百分点。市记录局记录报告分析认为,住宅产业是国民经济重点发展的领域，商品住宅作为住宅建设的主体，近年来增加不久，是开发投资的重要构成部分和增加点。在住宅需求还很旺盛、办公楼和商业营业用房还有百余万平方米存量待消化的情况下,投资者投资去向的调整还需慎重。

其二，新开工面积初次出现下滑，这是近年来少见的现象。新开工面积的变化是反映房地产开发将来趋势的重要指标之一，本月商品房新开工面积下降究竟是暂时现象还是预警信号，还有待观测。

其三，拖欠工程款增加速度快于开发投资。一季度，本市房地产开发各项应付款共计8亿元，其中拖欠工程款４.4亿元，比去年同期增加了1.9倍。

其四，本年房地产资金到位中,运用外资下降较快。即使房地产资金总体比较充裕,但从结构看，一季度当年运用外资仅为1.1亿元，在上年同期下降18.2％的基础上又下降了７8.7%。

销售是房地产市场的中心环节,销售量和价格变动情况不仅对房地产自身市场供求和前景影响巨大,对整体经济的影响也不容忽视,是观测经济运营情况的重要指标之一。即使现在本市房地产市场在法律建设、市场规范、质量保障、物业管理方面还有待完善,但从宏观看，销售量、投资量、供应量均大幅增加且大致同时,商品住宅平均售价也稳定在上年末的水平，对房地产市场的发展和整体经济运营均产生了主动影响。

透过房地产火红的现象看出，房地产销售作为一门新兴行业尤为引人注目,问题也特别多。

第一部分市场分析

通州区地产市场现状:

1、作为CBＤ的后花园，通州因为交通的便捷而在广大购房人群心中占有一席之地,特别是较为低廉的价格成为其制胜法宝。

2、小户型随着市场的发展正逐渐成为趋势,亚中产阶级成为重要购房群体。所以，低总价,轻松供房成为该区域客层的规定。

３、开发商、区政府正在努力降低京通迅速路的收费原则。

项目位于北苑环岛南侧，从国贸驱车仅13分钟即到该区;且有多条公交站点如34２、３8８、72８、930、928支、846、交通十分便利。交通工具选择多样化，对购房者极具吸引力。此外,随着通州区整体规划的逐渐展开，将进一步推动该地区的发展与繁荣,并使这一地区更趋成熟。

位于ＣＢD后花园的纯居住区,这一位置也有利于吸引在国贸商圈及其周边工作的白领。

４、从周边项目情况分析,大都中档价格在2８0０—3300之间，新华联家园智能化欧式高端大社区通州楼盘又出黑马通州一黑马，已广为人知,之所以该项目配合在配套上及价格上的优势,使项目极具吸引力均价定在２９８0元／平方米较适合该区域开盘项目。

5、北京对外地人购房也实施“20％首付”这将极大激活一部分需求。

6、通州项目运作中,项目标前期产品筹划、后期的销售筹划缺少专业性、系统性。

７、我们在短时间内对通州市场作了简朴的市场调查：

从通州若干项目情况来看

项目销售中，消化最快的是６０平米左右的一居室，70-90平米的二居室，9０-１10的三居室,消化速度上看,一居不小于二居，二居不小于三居。

通州区需求中，紧缺小户型，即低首付、低月供的经济实惠型的房型。

操作较专业的项目,销售情况很好，如:新华联家园、新华联锦园、天赐良园等。

大多数项现在期的产品筹划不到位,与后期的销售不连贯，导致后期消化吃力,销售周期长,销售费用较高。

商品房项目标销售中,期房多，现房少；

非商品房(小产权房)及底商销售中，现房多,期房少。

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