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2025年房地产估价师基础理论真题解析（附答案）

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、单项选择题（下列选项中，只有一项符合题意，请将正确选项的代表字母填写在答题卡相应位置。每题1分，共40分）

1.在房地产估价中，所谓“合法原则”是指以房地产的（）为前提进行估价。

A.实际用途

B.报告用途

C.法定用途

D.最可能用途

2.某房地产的估价时点为2018年10月1日，该房地产价值时点应为（）。

A.2018年10月1日

B.评估报告出具之日

C.房地产交易完成之日

D.估价师访问之日

3.下列关于“最高最佳使用原则”的表述中，错误的是（）。

A.是指法律上允许、技术上可能、经济上可行且能产生最大价值的用途

B.优先考虑的是建筑面积的最大化

C.可能是建设用途，也可能是出租或出售用途

D.其判断应考虑法律、政策、市场、财务等各方面因素

4.比较法估价中的“可比实例”是指（）。

A.与估价对象完全相同的房地产

B.在同一地区、同种用途、同档次、价格相近的房地产

C.经修正后能与估价对象价值趋于一致的房地产

D.任何可以找到的类似房地产

5.收益法适用的前提条件之一是估价对象能够（）。

A.直接产生租赁收入

B.用于自身消费而非投资

C.获得持续、稳定的净收益

D.以较低成本进行开发建设

6.采用成本法估价时，对于新建成的房地产，其价值通常应采用（）来确定。

A.重置成本

B.重置成本或重建成本中较高的一个

C.重置成本或重建成本中较低的一个

D.折旧后的重置成本

7.某栋建筑物建成于1980年，预计经济寿命为50年，残值为0。若采用直线法计算其折旧，则到2025年该建筑物的成新率为（）。

A.40%

B.50%

C.60%

D.80%

8.在城市土地分类中，通常属于“商服用地”的是（）。

A.工业用地

B.仓储用地

C.公共设施用地

D.商业服务业设施用地

9.根据我国《城市房地产管理法》，土地使用权出让可以采取的方式不包括（）。

A.拍卖

B.招标

C.协议

D.期货

10.某城市规定某宗土地的容积率上限为3.0，实际开发建设的建筑面积为12000平方米，则该宗土地的容积率为（）。

A.3.0

B.4.0

C.12000/3.0

D.3.0/12000

11.在房地产估价中，区位因素通常不包括（）。

A.交通便捷度

B.宏观经济环境

C.室内装修状况

D.环境质量

12.地租理论中的“区位论”是由德国经济学家（）提出的。

A.马克思

B.大卫·李嘉图

C.赫德

D.杜能

13.房地产的保值增值能力通常与其（）密切相关。

A.物理折旧程度

B.功能落后性

C.土地增值潜力

D.自然属性

14.下列关于房地产抵押权的表述中，正确的是（）。

A.抵押权人可以是任何单位和个人

B.抵押权的设立必须办理登记

C.抵押期间，抵押人可以随意处分抵押物

D.抵押权是一种担保物权

15.估价报告应列明估价目的、估价对象、估价时点、价值类型等基本事项，这体现了估价报告的（）。

A.真实性原则

B.客观性原则

C.独立性原则

D.完整性原则

16.当市场上缺乏充分的可比实例时，比较法难以直接应用，此时可以考虑采用（）作为参照。

A.理论成本

B.标准价格

C.类似房地产的成交价格

D.重置成本

17.收益法中，对于收益不稳定的房地产，宜采用（）进行测算。

A.平均收益

B.最高收益

C.最可能收益

D.统计加权平均收益

18.重置成本是指采用（）建造与估价对象功能相同的建筑物所必需的支出。

A.估价时点的市场价格

B.过去的价格

C.最低市场价格

D.计划价格

19.在我国，土地使用权出让的最高年限根据土地用途不同而有所不同，其中住宅用地的出让最高年限为（）年。

A.40

B.50