2025年房地产经纪人贷款中的“最高额抵押”应用专题试卷及解析.pdfVIP

2025年房地产经纪人贷款中的“最高额抵押”应用专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人贷款中的“最高额抵押”应用专题试

卷及解析

2025年房地产经纪人贷款中的“最高额抵押”应用专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、最高额抵押的核心特征是什么？

A、抵押物价值固定不变

B、担保债权金额确定

C、在最高债权额度内，对一定期间内连续发生的债权提供担保

D、只能用于房地产开发贷款

【答案】C

【解析】正确答案是C。最高额抵押的核心在于其“最高额”和“连续性”，即抵押人与

抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。

A选项错误，抵押物价值可能波动；B选项错误，最高额抵押担保的债权在决算前是不

确定的；D选项错误，最高额抵押应用广泛，不仅限于开发贷款。知识点：最高额抵押

的定义与特征。易错点：混淆最高额抵押与一般抵押的根本区别在于债权是否确定和是

否连续发生。

2、在最高额抵押合同中，通常需要明确约定的关键事项不包括以下哪项？

A、被担保的最高债权额

B、债权的确定期间

C、每笔具体贷款的金额

D、抵押财产的范围

【答案】C

【解析】正确答案是C。最高额抵押合同是在债权发生前签订的，其核心是约定一

个最高限额和债权发生的期间，以及抵押物，而不可能约定未来每笔具体贷款的金额，

因为具体债权尚未发生。A、B、D均为最高额抵押合同的必备条款。知识点：最高额抵

押合同的主要内容。易错点：误以为最高额抵押合同需要预先约定每一笔具体交易，这

违背了其“为不特定债权担保”的初衷。

3、某开发商以其在建工程设立最高额抵押，向银行获取循环贷款额度。当开发商

销售部分已抵押的房产并办理了过户手续后，对该部分房产的抵押权效力如何？

A、自动消灭

B、经银行同意后消灭

C、仍然存在，银行可向购房人主张抵押权

D、原则上消灭，但银行有权就价款优先受偿

【答案】D

2025年房地产经纪人贷款中的“最高额抵押”应用专题试卷及解析2

【解析】正确答案是D。根据《民法典》规定，最高额抵押担保的债权确定前，部分

债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。同时，抵押财产转让

的，抵押权不受影响，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。但在房地产销售场景

下，为保护交易安全和购房者利益，通常规定开发商销售已抵押房产，所得价款应向抵

押权人提前清偿或提存，该部分房产上的抵押权随之消灭。A选项“自动消灭”不严谨，

需要价款清偿或提存这个条件；B选项错误，不是银行同意的问题，而是法定处理方式；

C选项严重错误，银行不能向善意购房人主张抵押权。知识点：最高额抵押财产的转让

与处分。易错点：混淆一般抵押财产转让规则与房地产销售中特殊保护购房人的规则。

4、最高额抵押权所担保的债权确定的事由不包括？

A、约定的债权确定期间届满

B、新的债权不可能再发生

C、抵押人被宣告破产

D、抵押权人单方面宣布债权确定

【答案】D

【解析】正确答案是D。债权确定是最高额抵押转为普通抵押的关键节点，其事由

通常是法定的或约定的，如期间届满、没有新的债权可能性、债务人破产等。抵押权人

不能单方面随意宣布债权确定，这会损害抵押人和其他债权人的利益。A、B、C均为

《民法典》规定的法定债权确定情形。知识点：最高额抵押权的确定。易错点：误以为

抵押权人拥有单方面确定债权的权利，忽视了其权利的边界和对其他主体的尊重。

5、房地产经纪人在为客户解释最高额抵押时，应强调其对于借款人的主要优势是？

A、贷款利率更低

B、审批流程更简单

C、提高融资效率，降低交易成本

D、无需提供抵押物

【答案】C

【解析】正确答案是C。最高额抵押的主要优势在于，一次办理抵押手续后，在约定

的额度和期限内，可以循环多次发生贷款，无需每次都重新办理抵押登记和评估，大大

提高了融资的灵活性和效率，降低了反复交易的成本。A、B不一定成立，利率和审批

流程取决于银行政策和借款人资质