（79页PPT）中铁物资房地产行业分析.pptVIP

房地产有很强的地域性，当一地区的某省市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能通过地区之间的流动减少不平衡或差异资料来源：《中国统计年鉴》，中国经济信息网某省市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，若某一地区经济发展水平高，相应的当地居民收入水平也高，从而当地的某省市场的需求就大，房地产价格就较高，当地的房地产业就会呈现出良好的发展势头。房地产业特性：、关联性、地域性、政策性我国的房地产三方面的特殊性：第一是房地产频率，大约是7到8年为一个；第二个就是我国房地产的，衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期时间比较长，这某省市场需求持续旺盛这样的特点，它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区；第三，从销售增长和投资增长的关系来分析，销售增长直接影响到投资的增长。因此房地产公司应更为理性的把握项目投资、开发和销售的时机，避免盲目发展。关联性房地产与国民经济的业如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都有着密切的产业关联性。随着国际一体化的发展，我国国民经济与全球经济的相关度越来越高。而新的国际贸主义的抬头，如美国对我国钢铁业实施反倾销制裁，使房地产相关行业的发展不稳定性增加，同时加入WTO后，这些行业面临跨国公司的强大竞争压力。因此，房地产公司需要密切关注相关行业的发展状况给房地产行业带来的影响地域性房地产地域性很强，各地某省市场发育程度、政策措施、居民收入和消费偏好等千差万别。房地产行业的地域性特征使得房地产公司在进行地域扩，必须针对各地具体情况进行逐一分析，谨慎投资。政策敏感性房地产在国民经济中具有一定的先导性，受国家宏观经济政策的影响非常大。虽然我国国民经济的发展势头良好，预计今后几年仍会保持7%的增长速度，但国际形势的不稳定也有可能给我国经济带来较为严重的影响。同时，房地产开发中的大量短期行为，对生态环境造成极大的破坏，大量商品房空置，以及开发失控，无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失等情况都有可能导致国家相关政策的变化。根据建设部的统计数字，近几年房地产业的毛利率在40%左右。但是，房地产业的利税率却不断下降，主要原因是行业竞争激烈，以及商品房供给出现结构性过剩，商品房空置率大资料来源：建设部统计数据，《中国统计年鉴》国家统计局有关人士认为，我国目前比较合适的商品住宅空置率应在5%-14%之间。自1995年起，全国商品住宅空置面积每年以1000多万平方米的速度在递增。1999年末，全国商品房空置面积累计为9124万平方米，商品住宅空置率达到19％,处于空置危险期之间。近年来，商品房空置面积继续增大。1997-2001全国商品房竣工、开工、销售面积统计7.85.97.27.08.85.96.97.08.910.35.05.98.18.18.78.911.97.27.47.79.010.16.17.28.18.512.512.47.47.58.27.19.69.710.613.7资料来源：《新财富》空置率高的一个主要原因在于商品住宅价格高，超过了中国普通居民的承受能力。根据世界银行资料，当一个国家的住房售价与家庭年收入的比例在3到6之间，居民才能负担得起。而我国的比例在绝大多数地区偏高某省市场日趋成熟，其作用主要表现在行业整体利润和产品结构趋于合理，土地价格因供需关系的缓和，将处于合理区间对某省市场而言，土地交将由企业的利润预期和成本控制能力等要素决定，最终的趋势是趋向于实力雄厚，获利能力强，成本控制好，规模大的开发企业的最终定价3从中长期来看，土地某省市场化趋势是回归到合理的区间，也就是说，整个行业的利润相对稳定，价格波动幅度逐渐减小。5房地产企业是以利润最大化为经营目标和基本原则，预期利润的高低和获取利润能力的强弱是企业判断土地价格高低的标准；1从市场竞争的角度看某省市场化进程的加快会引发新一轮房地产开发企业的优胜劣汰，在这一阶段中，土地交的表现为快速增长到平稳增长，开发企业数目减少，整体利润降低，但存留开发企业的资质普遍较好；4过高的土地交可以使房地产企业得到某省市场机会，但增加了开发成本，使得最终商某省市场竞争力；2某省市的房地产公司的收入、利润和净资产收益率比较资料来源：某省市公司资讯网2003年某省市房地产公司收入、利润和净资产收益率比较我国房地产企业数量多，但普遍规模较小，竞争能力较弱资料来源：《中国统计年鉴》全国房地产企业个数我国房地产数量多，截止2001年底，共有房地产企业近30000家。但平均规模小，平均资产在4000万左右，资质结构有待优化;企业的区域分布具有较高的集中性。全国一半以上的房地产开发商