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房屋空置费争议调解

引言

随着城镇化进程的加速和房地产市场的多元化发展，房屋空置现象在城市社区中愈发常见。从长期在外务工人员的老家住房，到投资客持有的多套房产，再到因工作调动、出国留学等原因暂时无人居住的住宅，空置房屋的管理与费用争议逐渐成为社区矛盾的高发领域。所谓“房屋空置费”，通常指房屋所有权人因房屋处于空置状态，与物业服务企业、保障性住房管理机构或其他相关主体就费用缴纳（如物业费、保障性住房租金等）产生的争议。这类争议看似围绕“是否该交”“交多少”展开，实则涉及法律认知、合同约定、服务与权益对等性等多重矛盾。如何通过调解手段化解此类争议，不仅关系到业主与管理方的直接利益，更对维护社区和谐、提升基层治理效能具有重要意义。本文将围绕房屋空置费争议的核心问题、调解难点及实践策略展开深入探讨。

一、房屋空置费争议的核心问题

（一）空置状态的认定标准模糊

房屋是否“空置”是争议的逻辑起点，但“空置”的界定在实践中常因缺乏统一标准而引发分歧。目前，多数地区对“空置”的认定主要依赖时间维度和实际居住痕迹两个方面：时间维度上，部分地方政策或物业合同约定“连续6个月及以上未实际居住”视为空置；实际居住痕迹则通过水电燃气使用量、门禁出入记录等客观数据判断。然而，这些标准在具体操作中存在弹性空间。例如，某业主因工作调动长期在外地，仅每月返乡探望父母，其房屋水电用量极低，但物业认为“偶尔居住”不应算空置；另一业主因房屋装修未完工暂时未入住，物业却以“未实际居住”为由要求全额缴费。此外，特殊情况如房屋因质量问题无法入住、业主因疾病住院长期未归等，是否应纳入“空置”范畴，不同主体的理解差异极大。这种标准的模糊性，直接导致争议双方在“是否构成空置”这一基础问题上难以达成共识。

（二）费用计算依据的合理性争议

在确认房屋空置后，“费用该交多少”成为矛盾的焦点。以最常见的物业费争议为例，业主通常认为，房屋空置期间未享受物业提供的保洁、绿化、安保等直接服务，应减免部分费用；而物业方则强调，物业费包含公共区域维护（如电梯维修、楼道照明）、设施设备运行（如消防系统、监控设备）等公共服务成本，无论房屋是否空置，这些服务均需持续投入，因此应全额收取。双方的分歧本质上是对“服务成本分摊逻辑”的认知差异。部分地方虽出台了指导性政策（如规定空置房屋可减免10%-30%的物业费），但政策的适用条件（如是否需提前报备、是否需提供空置证明）、执行尺度（如减免比例是否一刀切）仍存在争议。例如，某小区物业依据地方政策对空置房屋减免20%物业费，但要求业主必须提前3个月提交书面申请并提供水电缴费记录；而业主认为“提前报备”的要求不合理，自己因突发工作调动无法提前申请，双方因此僵持不下。

（三）权利义务边界的认知偏差

争议的深层矛盾往往源于双方对“权利与义务对等性”的理解差异。业主普遍认为，“支付费用”的前提是“享受服务”，空置期间未实际使用房屋，自然应减少义务；而管理方（如物业、保障房管理机构）则强调，“提供服务”是基于全体业主的共有权益，空置房屋的业主作为产权人，仍享有公共设施的所有权和潜在使用权（如小区绿化提升带来的房产增值），因此需承担相应成本。这种认知偏差在保障性住房领域更为突出：部分保障房住户因工作变动、家庭人口减少等原因长期空置房屋，管理机构认为其占用了公共资源，要求按合同约定收取全额租金甚至收回房屋；而住户则认为“房屋已分配”即拥有使用权，空置是个人选择，不应额外担责。双方对“公共资源的合理使用”“产权与义务的绑定关系”等核心问题的理解错位，使得争议更难调和。

二、房屋空置费争议调解的难点

（一）证据收集与真实性核查的复杂性

调解的关键在于还原事实，但房屋空置的证明往往涉及多维度证据，且易出现真实性争议。业主为证明“空置”，通常需提供水电燃气缴费记录（显示低用量）、工作地居住证明（如租赁合同、居住证）、门禁系统记录（显示长期未出入）等；而管理方可能质疑这些证据的关联性（如水电低用量可能是节能习惯而非空置）或时效性（如工作地居住证明仅能证明某段时间的情况）。例如，某业主提交了外地公司的在职证明和租房合同，证明自己连续12个月在外地工作，但物业指出其合同中“租房期限”仅填写了“一年”，未注明具体起止日期，且水电记录显示每月有1-2次小额缴费，怀疑其“偶尔返乡居住”。此外，部分业主可能通过伪造证据（如找亲友代交水电费制造使用痕迹）试图规避费用，进一步增加了证据核查的难度。

（二）法律依据的模糊性与地方政策的差异性

我国现行法律对房屋空置费的规定较为原则。《民法典》规定“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关服务为由拒绝支付物业费”，但未明确“空置状态”是否属于“无需接受服务”的例外情形。地方层面，