TD-017 A-1 电梯维修保养监管作业规范.docVIP

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世茂天成物业服务集团有限公司-业务管理中心工程管理部

编号

SM/TD/017/A-1

名称

电梯管理作业规范

页数

共19页

编制

费承领

审核

高勇

批准

金华杰

实施日期

2015/7/1

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电梯机房管理制度

电梯专用机房应做到随时上锁，门锁钥匙应由主管人员或专门人员保管

机房应通风良好，照明满足要求，门窗关闭灵活，任何季节机房内温度应保持在摄氏5度—40度之间

机房内应保持干净、整洁，严禁存放易燃易爆或危险物品，不准堆放其它杂物

机房内消防器材应放在显著位置，并保证设备良好，在有效期内

电梯机房应每周打扫一次卫生

闲杂人员不准进入机房，若因工作需要进入时，须经主管人员批准，并在专业人员陪同下进入机房

未取得《特种设备操作证》人员，不得随意动用，操作电梯设备

由专业人员依据《安全操作规程》规定，保持机房内设备设施无表面无积尘、无锈蚀、无油污，保证电梯正常运行

电梯机房因维修、保养等造成停梯时，应在基站挂出告示牌

电梯免保期维保工作作业规程

目的

为使所接管电梯设备免费维保期后维保工作正常有序进行,消除电梯设备遗留故障隐患，电梯设备处于受控状态。保证电梯设备安全运行，杜绝造成不必要的损失，提升客户满意度。

适用范围

适用于世茂天成物业服务集团有限公司各物业区域项目所接管电梯。

作业规程

项目对免保期内电梯设备严加监管，项目每月必须对所接管电梯进行全覆盖检查,一梯一表，依据(附件1世茂物业电梯维保质量检查评分细则)进行,检查小组由项目工程负责人(区域工程负责人视情况而定),项目电梯安全管理员，维保单位人员组成，原则上每月10日前全部检查完毕，对检查出的问题制定整改计划，当月督促维保单位整改完成，维保单位不配合整改的，发函给地产项目公司协调解决，拒不整改者上报总公司。

根据原厂商维保单位服务质量、服务态度、电梯故障率、电梯困人频率和价格等具体原因，区域及项目决定在电梯免费维保期到期前2个月是否发邀请函给原厂家电梯维保单位参加免保期后维保投标工作。

如原厂家未参加免保期后维保招投标工作或参加未中标，在免费维保期到期1个月，区域及项目应组织对电梯设备进行免费维保期最后一次外观及功能性验收工作，参加人员：

区域工程负责人；

项目工程负责人及电梯安全管理员；

地产项目公司机电负责人；

原厂家维保单位现场负责人；

中标维保单位现场负责人。

五方对所有电梯进行全覆盖检查验收。发现需整改项，一梯一表，把需整改项，填至（附件2电梯故障确认单），并签字确认。

检查出的故障问题要求原厂家维保单位制定整改计划及完成时间节点（不能延后至免费维保期到期日），整改完成后按3.3验收小组进行复检，直至验收合格，并签字确认。整改未完成,我司拒绝接收确认,直至整改后验收合格。

整改及验收合格后，按公司外判电梯维保合同及工程类电梯管理规程作业指导书对电梯设备及维保单位严加监管，确保电梯安全运行。

管理记录

《电梯维保质量评分细则》

《电梯故障确认单》

电梯维保质量检查评分细则

序号

检查项目

项目分数

检查项目

检查要求

重要程度

分项分数

1

基站轿厢电梯厅

10

基站锁、消防盒

功能正常,基站锁和消防盒完好

Ⅰ

1

轿内显示及按钮

按钮功能正常，层站显示及多媒体显示功能正常，清晰

Ⅰ

1

厅外召唤

显示和按钮功能正常，面板固定牢靠，无严重变形。两台或多台电梯群控功能正常，现场需测试一台电梯故障，另外一台电梯正常。

Ⅰ

1

平层精度

轿厢地坎与层门地坎高差控制在5mm以内。当轿厢内质量变化时，如平层精度超过10mm，电梯需含再平层或微动平层功能。

Ⅰ

1

轿厢外观/功能

轿厢壁板整洁无严重损伤,吊顶完好，小业主装潢期间轿厢内成品保护完好。轿厢内照明和应急照明正常，排气扇和空调工作正常，无异响。

Ⅱ

2

★通讯系统

五分通话和警铃功能正常，声音清晰无杂音，轿厢内摄像头工作正常，画面清晰。

Ⅲ

4

2

机房

26

机房清洁

机房环境清洁，各电梯部件摆放整齐，无威胁电梯正常运行的物品。

Ⅰ

1

松闸扳手和盘车等救援装置

放置在规定的位置，救援装置及救援说明检查确认，楼层标示清晰。有必要现场检查维保人员熟悉情况。

Ⅰ

1

机房通风系统及空调

机房排风系统正常，且有效防雨措施；空调运行正常

Ⅰ

1

低压配电箱

低压配电箱接线正常，熔断器工作正常，现场测试备用电源工作是否正常。

Ⅰ

1

机房内标示标牌、记事表

机房门、窗正常，标示标牌清晰，照明正常。日常保养都在记事表上记录，内容清晰。

Ⅰ

1

停电救援装置

停电救援装置各部件及插件检查，功能齐全，现场安排测试停电装置是否工作正常。

Ⅰ

1

对讲机和警铃

对讲机和警铃功能正常，声音清晰无杂音。

Ⅱ

2

2

机房

26

限速