2025年土地估价师考试题库（附答案和详细解析）（1222）.docxVIP

土地估价师考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

土地估价中“替代原则”的核心是（）。

A.土地价格由最有效使用决定

B.相似土地的价格相互影响并趋于一致

C.未来收益决定当前价格

D.开发成本决定土地价值

答案：B

解析：替代原则是指在同一市场上，具有相同使用价值和质量的物品，其价格会相互影响并趋于一致。选项A是最有效使用原则的核心，C是预期收益原则，D是成本逼近法的逻辑，均不符合替代原则定义。

市场比较法中，若可比实例的交易时间早于估价时点1年，且该期间地价指数上涨10%，则交易日期修正系数应为（）。

A.0.90

B.1.10

C.0.91

D.1.09

答案：B

解析：交易日期修正需将可比实例价格调整为估价时点价格。若地价指数上涨10%，修正系数=估价时点指数/交易时点指数=110/100=1.10。

下列属于土地个别因素的是（）。

A.区域交通条件

B.宗地形状

C.城市规划限制

D.周边商业氛围

答案：B

解析：个别因素指宗地自身特征，如面积、形状、容积率等；区域因素指宗地所在区域的条件（如交通、商业氛围、规划限制）。因此B是个别因素，其余为区域因素。

收益还原法中，若土地纯收益每年递增5%，则适用的公式是（）。

A.(P=)（a为年纯收益，r为还原率）

B.(P=)（s为纯收益年递增率）

C.(P=)

D.(P=a)（n为收益年期）

答案：B

解析：当纯收益按固定比率s递增时，收益还原法公式为(P=)（需满足rs）。选项A为稳定纯收益公式，D为有限年期稳定收益公式。

基准地价是指（）。

A.具体宗地在正常市场条件下的价格

B.城镇某一均质区域内的平均价格

C.政府规定的最低土地出让价格

D.开发完成后土地的总价值

答案：B

解析：基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域内的土地，在正常市场条件下于某一时点评估的法定最高年期土地使用权的区域平均价格。选项A是宗地价格，C是标定地价或最低限价，D是熟地价格。

容积率对地价的影响规律是（）。

A.容积率越高，地价一定越高

B.容积率与地价呈线性正相关

C.存在合理容积率使地价最大化

D.容积率对地价无显著影响

答案：C

解析：容积率与地价的关系受规划限制、建筑成本等因素影响，存在一个合理容积率（最有效使用状态）使单位地价最高，超过该值可能因建筑成本增加导致地价下降。

下列土地估价方法中，最适用于新开发土地估价的是（）。

A.市场比较法

B.收益还原法

C.成本逼近法

D.剩余法

答案：C

解析：成本逼近法通过计算土地取得费、开发费、税费、利息、利润等成本加总，适用于新开发土地或缺乏交易案例的土地（如生地、毛地）。

土地估价报告中“估价目的”应明确（）。

A.估价师的专业资格

B.委托方的企业性质

C.评估结果的用途（如抵押贷款、转让等）

D.土地的物理特征

答案：C

解析：估价目的是说明评估结果的具体用途（如抵押贷款、土地出让、企业改制等），直接影响估价方法和参数选择。

根据《城镇土地估价规程》，土地估价结果的有效期通常为（）。

A.3个月

B.6个月

C.1年

D.2年

答案：C

解析：《城镇土地估价规程》规定，估价结果自提交之日起有效期为1年，若市场波动较大需重新评估。

下列不属于土地价格影响因素中“行政因素”的是（）。

A.土地利用总体规划

B.土地税收政策

C.城市基础设施投入

D.土地出让方式

答案：C

解析：行政因素包括土地制度、规划、税收、出让政策等；城市基础设施投入属于社会经济因素中的“基础设施条件”。

二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）

土地估价的基本原则包括（）。

A.替代原则

B.最有效使用原则

C.供需原则

D.贡献原则

答案：ABCD

解析：土地估价基本原则包括替代原则、最有效使用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则等，四选项均正确。

收益还原法中，确定土地还原率的方法有（）。

A.土地纯收益与价格比率法

B.安全利率加风险调整值法

C.投资风险与投资收益率综合排序插入法

D.市场比较法

答案：ABC

解析：还原率确定方法包括：①土地纯收益与价格比率法（市场抽取法）；②安全利率加风险调整值法；③投资风险与投资收益率综合排序插入法。市场比较法是估价方法，非还原率确定方法。

影响商业用地地价的主要区域因素有（）。

A.人流量

B.距市级商服中心距离

C.宗地临街宽度

D.区域商业繁华程度

答案：ABD

解析：区域因素指宗地所在区域的条件，如商服繁华度、交通条件、人流量等；宗地临街宽度属于个别因素（宗地自身特征）。

下列属于土地估价报告“估价依据”