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房地产项目完工后不要忽略按实际毛利进行纳税调整完

摘要

房地产项目未完工前企业销售未完工产品取得的预收房款需要按预计

毛利率计算预计毛利额，纳税调整计入当期应纳税所得额，这个想必许

多房地产税务从业人员都非常清楚；但是很容易忽视的一点是，房地产项

目“完工”后，应及时结算其计税成本，并计算此前销售收入的实际毛

利额，将实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度应纳

税所得额。

一、房地产项目未完工前的涉税调整

房地产开发企业的开发产品种类较多、周期较长且销售方式多样，稍有疏

忽，在销售收入的确认上就容易引发税务风险。针对房地产项目未完工前

企业销售未完工产品取得的预收房款需要按预计毛利率进行纳税调整，一

方面需要地产企业财务人员把握好税收政策对收入确认时点的具体要求，

准确区分不同销售方式下的纳税义务发生时间；另一方面确认适用的预计

毛利率。

（一）不同销售方式下的纳税义务发生时间

根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的

通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称31号文）第六条规定：企业

通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，

应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得

索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价

款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入

的实现。

3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款

确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行

按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

4、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中

约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销

售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，

如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议

中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的

实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，

以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的

价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品

的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方

三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于

基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销

开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不

得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，

则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实

现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定

取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有

关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售

的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入

的实现。

（二）预计计税毛利率的确认

根据31号文第八条规定：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、

自治、直辖市税务局按下列规定进行确定：（1）开发项目位于省、自

治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于

15％；（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于