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2026年房地产企业法务面试题解析

一、法律知识综合（共5题，每题8分，总分40分）

1.题目：

某房地产开发商在未取得预售许可证的情况下，以“内部认购”的名义向部分购房者收取了购房款。事后，购房者起诉开发商要求解除合同并返还购房款，开发商辩称“内部认购”不构成实际销售。请问：

（1）法院会如何认定“内部认购”的性质？

（2）购房者可以主张哪些法律救济？

（3）开发商可能面临哪些法律风险？

2.题目：

某城市因城市规划调整，导致某在建项目用地性质发生变化，开发商已投入大量资金但无法继续开发。开发商主张政府未尽到合理告知义务，要求补偿。请问：

（1）《民法典》对政府规划调整的法律责任有何规定？

（2）开发商应如何收集证据证明政府“未尽告知义务”？

（3）补偿协商中，开发商应重点关注哪些条款？

3.题目：

某二手房交易中，买方在签订合同后，因卖方隐瞒房屋存在抵押未告知，起诉解除合同。请问：

（1）该行为是否构成“欺诈”？法律依据是什么？

（2）买方能否要求返还已支付的首付款？

（3）卖方可能面临哪些行政处罚？

4.题目：

某开发商开发的期房项目，因工程延期导致购房者无法按时收房。购房者要求开发商赔偿，开发商辩称延期属于不可抗力。请问：

（1）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》如何界定“不可抗力”在工程延期中的适用？

（2）购房者可主张哪些具体赔偿？

（3）开发商如何避免被认定为“违约”？

5.题目：

某房地产企业将未售出的房屋出租给第三方经营，但未办理合法租赁手续。后因租赁合同纠纷被起诉，请问：

（1）该租赁行为是否有效？法律依据是什么？

（2）企业可能面临哪些法律后果？

（3）企业应如何规范房屋租赁管理？

二、合同法实务（共5题，每题10分，总分50分）

1.题目：

某开发商在《商品房买卖合同》中约定“逾期交房超过30天，买方有权解除合同”，但未明确约定逾期交付的具体违约责任（如违约金比例）。请问：

（1）该条款是否有效？

（2）若开发商逾期交房60天，买方应如何主张权利？

（3）开发商如何完善合同条款以降低风险？

2.题目：

某购房者在收房时发现房屋存在质量问题，要求开发商修复。开发商提出“折价补偿”方案，购房者拒绝。请问：

（1）《民法典》对房屋质量纠纷有何规定？

（2）购房者可主张哪些救济措施？

（3）开发商如何通过合同条款规避此类纠纷？

3.题目：

某开发商与施工单位签订《建设工程施工合同》，合同中约定“工程款支付以竣工验收合格为准”。后因施工单位工程款拖欠问题引发纠纷，请问：

（1）该条款是否合理？

（2）开发商如何保障工程款支付的安全性？

（3）若施工单位起诉，开发商可抗辩哪些理由？

4.题目：

某企业通过贷款购买土地，贷款合同约定“若土地增值，需优先偿还贷款”。请问：

（1）该条款是否有效？法律依据是什么？

（2）若企业因土地增值被银行起诉，企业如何抗辩？

（3）银行如何通过合同条款降低风险？

5.题目：

某开发商与供应商签订《建材采购合同》，约定“若政府环保政策调整导致材料价格上涨，供应商有权调整价格”。请问：

（1）该条款是否构成“情势变更”？

（2）开发商如何通过合同条款锁定成本？

（3）供应商如何避免价格风险？

三、区域政策与实务（共5题，每题12分，总分60分）

1.题目：

某城市实施“认房不认贷”政策，某购房者名下已有一套房产，现购买第二套房产。请问：

（1）“认房不认贷”政策对购房资格和贷款政策有何影响？

（2）开发商应如何向购房者解释该政策？

（3）若购房者因政策变化无法购房，开发商应承担哪些责任？

2.题目：

某企业开发商业地产，因当地限购政策调整，部分购房资格受限。请问：

（1）限购政策对商业地产销售有何影响？

（2）企业如何通过合同条款规避政策风险？

（3）若购房者因政策无法购房，企业应如何处理？

3.题目：

某城市推行“共有产权房”政策，某购房者购买共有产权房。请问：

（1）共有产权房的法律关系如何界定？

（2）购房者可主张哪些权利？

（3）开发商应如何设计共有产权合同？

4.题目：

某企业开发远郊新区项目，当地交通配套尚未完善。请问：

（1）开发商应如何通过合同条款明确配套责任？

（2）购房者可主张哪些权利？

（3）企业如何应对配套缺失引发的纠纷？

5.题目：

某城市实施“三道红线”融资监管政策，某开发商因负债率超标被限制融资。请问：

（1）“三道红线”对开发商融资有何影响？

（2）开发商如何通过合同条款降低融资风险？

（3）若因融资受限导致项目停工，企业应如何处理？

答案与解析

一、法律知识综合

1.答案：

（1）法院会认定“内部认购”为变相销售行为，因《最高人民法院关于审理