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宾馆管理合同协议书及法律风险

在宾馆业的经营活动中，管理合同协议书扮演着至关重要的角色。它不仅是业主与管理方之间权利义务的约定，更是保障宾馆稳健运营、实现双方共赢的基石。一份条款完备、权责清晰的管理合同，能够有效预防和化解潜在的法律风险，反之，则可能为日后的合作埋下隐患。本文将从宾馆管理合同的核心要素入手，深入剖析其中常见的法律风险，并提出相应的防范建议，以期为业界同仁提供有益的参考。

一、宾馆管理合同的核心要素

一份规范且具有约束力的宾馆管理合同，其内容应至少涵盖以下核心要素，这些要素的明确与否直接关系到合同的履行质量和双方的权益保障。

（一）合作双方基本信息与合作背景

合同的开篇应清晰列明业主方（通常为宾馆产权人或其授权代表）与管理方（专业的酒店管理公司或具备相应资质与经验的个体）的法定全称、注册地址、法定代表人或授权代表等基本信息，确保合同主体的适格性。同时，简要阐述合作的背景与目的，例如业主方为何选择委托管理，管理方的优势何在，共同期望达成的经营目标等，有助于统一双方的合作理念。

（二）管理范围与期限

这是合同的核心条款之一，必须力求精确。管理范围应明确界定管理方所负责的具体事务，通常包括但不限于：宾馆的日常运营管理（前厅、客房、餐饮、康乐等部门）、市场营销与推广、人力资源管理与培训、财务管理与成本控制、物资采购、工程维护与安全保障、品牌标准的执行（若涉及加盟或特许经营）等。范围界定模糊，易导致后续履行中出现推诿或越权。

合作期限则需明确合同的起始日期与终止日期。对于新开业宾馆，还应考虑是否包含筹备期。期限的设定应综合考虑宾馆的投资回收期、市场培育周期以及管理方的业绩考核周期。同时，合同中可约定续约条件与程序，例如在合同到期前若干时间内，双方如对合作满意，可协商续签。

（三）双方的权利与义务

此部分是平衡双方利益、划分责任的关键。

*业主方的权利通常包括：对管理方经营管理行为的监督权、知情权（如查阅财务报表、经营报告）、对重大事项（如超过约定限额的投资、重要合同的签订）的审批权、按照合同约定获取经营收益的权利等。

*业主方的义务则包括：按照合同约定向管理方支付管理费用、提供符合约定条件的经营场所及设施设备、承担应由业主承担的固定成本（如房产税、土地使用税、固定资产折旧等，具体需双方协商）、协助管理方办理必要的经营手续、不干预管理方正常的经营管理活动（除合同约定的监督权和审批权外）等。

*管理方的权利主要包括：在合同约定范围内独立行使经营管理权、按照合同约定收取管理费用的权利、要求业主方提供必要配合与支持的权利等。

*管理方的义务则更为具体和繁重，例如：以专业的管理水平和勤勉尽责的态度履行管理职责，努力提升宾馆的经营业绩和服务质量；制定并执行符合行业标准和合同约定的管理制度与操作流程；定期向业主方提交经营报告和财务报表；确保宾馆的安全生产和消防安全，防止发生重大安全责任事故；维护宾馆的品牌声誉（若涉及）；保守业主方的商业秘密等。

（四）管理费用与收益分配

这是合同谈判的焦点，直接涉及双方的经济利益。

管理费用的计取方式多样，常见的有：

1.固定管理费：按约定金额或按客房数量、面积等计算的固定费用。

2.基本管理费+绩效管理费：基本管理费为固定部分，保障管理方的基本运营成本；绩效管理费则与经营业绩（如营业收入、GOP（营业毛利）、净利润等）挂钩，激励管理方提升效益。

3.百分比管理费：通常按营业收入或毛利润的一定百分比提取。

合同中应明确管理费的计算基数、费率、支付周期（月付、季付等）和支付方式。

收益分配条款则适用于业主与管理方共享经营利润的合作模式。此时需明确：

*经营收入的界定；

*经营成本与费用的核算标准及范围（哪些由管理费覆盖，哪些计入经营成本）；

*利润（或约定的其他分配基数）的计算方法；

*双方的分配比例；

*分配的周期与方式。

*亏损的承担方式也应在此处约定，是由业主方全部承担，还是在特定条件下管理方也需承担部分责任。

（五）合同的变更、解除与终止

合同签订后，因客观情况变化可能需要变更。合同中应约定变更的条件和程序，通常需双方协商一致并签订书面补充协议。

解除条款尤为重要，需明确在何种情形下一方有权单方解除合同，例如：

*另一方严重违约，经催告后在合理期限内仍未纠正；

*另一方进入破产、清算程序或丧失履约能力；

*因不可抗力导致合同目的无法实现；

*管理方连续若干个经营周期未能达到约定的业绩指标（需明确具体指标和触发条件）。

解除合同的通知程序、善后事宜处理也应一并约定。

合同的终止除了因到期自然终止外，还包括因解除、双方协商一致终止等情形。合同终止后，管理方负有向业主方移交全部经营资料、财务账目、客户信息、物