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2025年房地产经纪人收益法中的风险调整因素专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人收益法中的风险调整因素专题试卷及

解析

2025年房地产经纪人收益法中的风险调整因素专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在运用收益法评估房地产价值时，对资本化率进行风险调整，主要是为了补偿

投资者承担的哪类风险？

A、政策变动风险

B、流动性风险

C、经营管理风险

D、以上全部

【答案】D

【解析】正确答案是D。收益法中的资本化率（或折现率）本质上是投资者要求的

预期回报率，它必须能够补偿所有可能影响未来收益实现的风险。政策变动风险（如规

划、税收调整）、流动性风险（资产变现的难易程度和速度）、经营管理风险（如空置

率、运营成本控制）都是房地产投资中常见的风险源，都需要在资本化率中得到体现。

因此，进行风险调整是一个综合性考量。知识点：资本化率的构成与风险补偿原理。易

错点：容易只关注某一种显性风险（如经营风险），而忽略了政策、市场流动性等同样

重要的系统性或非系统性风险。

2、某估价对象为位于新兴开发区的写字楼，周边配套尚不完善，未来存在不确定

性。在确定其资本化率时，与市中心成熟商圈的同类物业相比，最可能发生的变化是？

A、资本化率降低

B、资本化率提高

C、资本化率不变

D、无法比较

【答案】B

【解析】正确答案是B。新兴开发区意味着该区域的发展成熟度、人口聚集度、商

业氛围均存在不确定性，这属于较高的开发风险和市场培育风险。根据风险与收益成正

比的原则，更高的风险要求更高的预期回报。资本化率作为将未来收益转换为现值的比

率，其数值越高，意味着对风险的补偿要求越高，计算出的评估价值则越低。因此，相

对于成熟的市中心物业，该写字楼的资本化率应予以提高。知识点：区位风险对资本化

率的影响。易错点：可能会混淆资本化率与价值的关系，误认为高增长潜力对应高价值，

从而选择资本化率降低。必须明确，在收益法中，风险是通过提高资本化率来“折价”未

来不确定的收益的。

3、在收益法评估中，当租约条款中包含固定的租金递增条款时，估价师在风险调

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整时应如何考虑这一因素？

A、因为收益有保障，应降低资本化率

B、因为未来收益已部分锁定，可适当降低风险溢价

C、因为租期长，应提高资本化率

D、租金递增是市场行为，不影响风险调整

【答案】B

【解析】正确答案是B。固定的租金递增条款为未来的现金流提供了一定的确定性，

降低了因市场波动导致租金下降或增长不及预期的风险。这种确定性降低了投资的整

体风险水平，因此在确定资本化率时，其风险溢价部分可以适当降低。但这并不意味着

完全消除风险，仍需考虑租客的履约能力、租约到期后的市场前景等。知识点：租约状

况对收益稳定性的影响及风险调整。易错点：A选项过于绝对，收益有保障不等于无风

险；C选项将租期长短与风险简单挂钩，忽略了租约条款的具体内容；D选项忽视了租

约对风险的缓释作用。

4、对于以单一大型企业为唯一租户的“整租”型工业厂房，在进行收益法评估时，其

风险调整中最需要关注的风险类型是？

A、市场租金波动风险

B、租户集中度风险

C、宏观经济周期风险

D、区域规划调整风险

【答案】B

【解析】正确答案是B。单一租户意味着该物业的现金流完全依赖于该企业的经营

状况和履约意愿。一旦该企业出现经营困难、破产或搬迁，物业将面临100%的空置风

险，现金流即刻中断。这种“把所有鸡蛋放在一个篮子里”的情况就是典型的租户集中度

风险，是此类物业最致命的风险点。虽然其他风险也存在，但其影响远不如租户集中度

风险直接和剧烈。知识点：租户组合与集中度风险。易错点：容易泛泛地考虑宏观经济

或市场风险，而忽略了特定物业类型下最突出、最具体的风险特征。

5、在风险调整的框架下，所谓“基准资本化率”通常是指？

A、无风险收益率

B、特定区域内最安全物业的资本化率

C、市场上同类物业平均的资本化