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2025年房地产经纪人小产权房、违建等禁止抵押房产的识别与风险专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人小产权房、违建等禁止抵押房产的识

别与风险专题试卷及解析

2025年房地产经纪人小产权房、违建等禁止抵押房产的识别与风险专题试卷及解

析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据我国现行法律规定，下列哪类房产可以依法办理抵押登记？

A、在集体土地上建造的“小产权房”

B、未取得建设工程规划许可证的房屋

C、已取得《不动产权证书》的商品房

D、已被司法机关查封的房产

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》和《不动产登记暂行条例》的规定，依法取

得不动产权属证书的商品房，其所有权明晰，可以依法进行抵押登记。A选项“小产权

房”是在集体土地上建设并向集体组织以外成员销售的房屋，无法办理合法的产权登记，

因此不能抵押。B选项违建因缺乏合法的建设手续，不具备合法产权，自然不能抵押。

D选项被查封的房产，其处分权受到限制，在查封期间不得办理抵押。知识点：合法抵

押物的核心条件是产权清晰、无权利限制。易错点：部分经纪人可能误认为只要有“房”

就能抵押，而忽视了其产权的合法性和完整性。

2、房地产经纪人在执业过程中，发现一套位于城乡结合部的独栋别墅价格远低于

市场价，房主声称是“村证房”。该经纪人首先应该做什么？

A、立即带客户看房，争取快速成交

B、向客户说明该房产可能属于小产权房，存在巨大风险

C、协助房主补办相关手续，使其合法化

D、将房源信息发布在多个平台，扩大宣传

【答案】B

【解析】正确答案是B。房地产经纪人的首要职责是向委托人如实告知与交易相关

的重要事实。“村证房”通常是“小产权房”的俗称，无法办理过户和抵押，存在巨大的法

律风险。经纪人必须履行风险告知义务。A和D选项是只追求业绩而忽视风险的行为，

严重违反职业道德和法律法规。C选项“补办手续”在现实中对于小产权房几乎不可能实

现，超出了经纪人的执业范围和能力。知识点：房地产经纪人的信息披露和风险告知义

务。易错点：在低价诱惑面前，经纪人容易放松警惕，甚至主动协助违规操作，这是执

业中的大忌。

3、下列关于违法建筑的描述，正确的是？

A、所有未办理房产证的房屋都属于违法建筑

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B、违法建筑在任何情况下都不能进行交易

C、经政府相关部门认定并作出限期拆除决定的建筑，属于典型的违法建筑

D、历史遗留的无证房屋，只要使用多年，就自动成为合法建筑

【答案】C

【解析】正确答案是C。违法建筑的认定主体是政府规划、城管等行政主管部门，其

核心是违反了《城乡规划法》等法律法规关于建设许可的规定。被相关部门认定并要求

拆除，是违法建筑的典型特征。A选项错误，未办证的原因很多，不全是违建。B选项

过于绝对，在某些特殊情况下（如司法拍卖），违建可能作为标的物，但买受人购买的

是现状和权益，其违法性质并未改变。D选项错误，使用年限长短不能改变其违法属

性，合法化需要经过特定的程序，而非“自动”完成。知识点：违法建筑的认定标准和主

体。易错点：将“无证”与“违建”简单划等号，或认为“存在即合理”，使用久了就合法了。

4、客户张先生想用其名下的一套房产向银行申请抵押贷款，但该房产的土地性质

为“工业用地”。银行信贷经理最可能给出的答复是？

A、可以，因为房产是张先生的合法财产

B、可以，但贷款额度会很低

C、不可以，因为土地用途与抵押贷款的常规要求不符

D、需要先将土地用途变更为商业或住宅

【答案】C

【解析】正确答案是C。银行在审批抵押贷款时，对抵押物的类型有严格的要求。工

业用地上建造的厂房、办公楼等，其流动性、变现能力远低于住宅和商业物业，不符合

大多数银行个人经营贷或消费贷的常规抵押物标准。A选项忽略了银行的风控要求。B

选项不符合银行信贷政策，银行通常直接拒贷而非降低额度。D选项土地用途变更程序

极其复杂且非个人能轻易完成，不具操作性。知识点：银行对抵押物的审核标准，特别

是土地用途的影响。易错点：认为只要是合法产权的房产就一定能获得银行抵押贷款，

忽视了金融机构自身的风控政策和偏好。

5、在房屋抵押登记前，登记机构会对房产的权利状态进行核查