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居间合同佣金纠纷及案例

引言

在商业活动中，居间服务作为连接供需双方的“桥梁”，广泛存在于房产交易、工程承包、货物采购等领域。居间合同的核心内容之一是佣金支付，即委托人在居间人促成合同成立后，向其支付约定报酬。然而，由于居间服务的无形性、交易环节的复杂性，以及部分合同条款约定不明确等问题，佣金纠纷逐渐成为民商事领域的常见争议类型。从司法实践来看，此类纠纷往往涉及“佣金是否满足支付条件”“金额如何确定”“跳单行为是否违约”等核心问题，既关系到居间人劳动价值的认可，也影响委托人交易成本的控制。本文将结合法律规定与典型案例，系统解析居间合同佣金纠纷的常见类型、裁判规则及预防路径。

一、居间合同与佣金的法律基础

（一）居间合同的法律定义与特征

根据《民法典》第九百六十一条规定，居间合同（现称“中介合同”）是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。其核心特征体现在三个方面：

第一，服务的媒介性。居间人的主要义务是“牵线搭桥”，而非直接参与委托人与第三人的合同履行。例如，房产中介的职责是促成买卖双方达成交易，而非负责后续的过户、贷款等具体事务（除非合同另有约定）。

第二，报酬的附条件性。《民法典》第九百六十三条明确，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；未促成的，不得请求支付报酬（除非另有约定必要费用）。这意味着佣金支付以“促成合同成立”为前提，若交易最终未达成，居间人通常无法主张全额佣金。

第三，信息的真实性要求。居间人需对提供的信息尽到合理审查义务。例如，在房屋买卖居间中，中介若未核实房源的产权真实性，导致委托人因“无权处分”遭受损失，可能需承担赔偿责任（《民法典》第九百六十二条）。

（二）佣金的性质与支付规则

佣金本质是居间服务的对价，其支付需满足“结果+约定”双重条件。一方面，“促成合同成立”是法定前提。这里的“合同成立”不仅指书面协议的签署，还包括委托人与第三人就主要条款达成一致（如买卖双方对房价、付款方式无异议）。若居间人仅提供初步信息，但未推动双方实质协商，通常不视为“促成”。

另一方面，合同约定优先于法定规则。实践中，委托人为降低风险，可能在合同中约定“佣金分阶段支付”（如签约时付50%，过户后付50%）或“附解除条件”（如因委托人原因导致交易失败，仍需支付佣金）。这些条款只要不违反法律强制性规定，法院一般会认可其效力。

需特别注意的是，若居间人存在“恶意促成”行为（如故意隐瞒重要信息、诱导委托人签署显失公平的合同），即使形式上促成交易，委托人仍可依据《民法典》第一百五十四条主张佣金条款无效，并要求赔偿损失。

二、常见佣金纠纷类型及成因

（一）佣金支付条件争议：“是否促成”的认定难题

这是最典型的纠纷类型，争议焦点集中在“居间人是否实际促成合同成立”。例如，在某建材采购居间案中，居间人A声称已促成委托方B与供应商C签订采购合同，但B辩称“合同虽签署但未实际履行”，因此拒绝支付佣金。法院经审理认为，《民法典》中的“合同成立”以双方意思表示一致为标准，与是否实际履行无关，故判决B支付佣金。

此类纠纷的成因主要有两点：一是合同对“促成”的定义模糊。部分居间合同仅笼统约定“促成交易”，未明确“交易”是指签约、付款还是过户，导致双方理解分歧；二是交易失败的责任归属不清晰。例如，若因委托人自身资金问题导致合同无法履行，居间人是否仍有权主张佣金？法院通常认为，只要居间人已尽到媒介义务，交易失败的原因不影响佣金支付（除非合同另有约定）。

（二）佣金金额争议：约定不明与显失公平

佣金金额争议主要表现为两种情形：

其一，合同未明确约定佣金比例或计算方式。例如，某工程居间合同仅写“按行业惯例支付佣金”，但双方对“行业惯例”理解不同（居间人主张3%，委托人主张1%）。此时法院会结合居间服务的内容、市场行情、交易标的额等因素综合认定。若双方均无法举证“惯例”，可能参照当地同类型居间服务的平均水平判决。

其二，佣金比例过高引发显失公平争议。例如，某房产居间合同约定佣金为房价的5%（远高于当地普遍的2%-3%），委托人以“显失公平”为由要求调整。法院通常会审查居间人是否利用自身优势或委托人缺乏经验订立合同，若认定存在显失公平，可能依据《民法典》第一百五十一条予以调整。

（三）“跳单”纠纷：委托人绕过居间人直接交易

“跳单”是指委托人利用居间人提供的信息或服务，绕过居间人与第三人直接交易，从而逃避支付佣金的行为。例如，购房者通过中介A获得某房源信息后，私下联系卖方完成交易；或工程承包人通过居间人B结识发包人后，后续项目直接签订合同，不再经过B。

《民法典》第九百六十五条对此作出明确规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。