2025年土地估价师考试题库（附答案和详细解析）（1230）.docxVIP

土地估价师考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

土地估价的最基本原则是（）。

A.预期收益原则

B.替代原则

C.供需原则

D.合法原则

答案：B

解析：替代原则是土地估价的最基本原理，指在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，其价格应趋于一致。市场比较法即直接基于替代原则设计；预期收益原则是收益还原法的基础；供需原则影响价格波动；合法原则强调估价需以合法用途为前提。

市场比较法中，交易情况修正的核心目的是（）。

A.统一付款方式

B.排除特殊交易因素对价格的影响

C.调整区域因素差异

D.修正个别因素差异

答案：B

解析：交易情况修正是为了消除交易行为中的特殊因素（如亲友间交易、急于出售等）对价格的扭曲，使可比实例价格更接近正常市场价格。统一付款方式属于期日修正的内容；区域因素和个别因素修正是对交易实例与估价对象在区位和自身条件上的差异调整。

基准地价是指（）。

A.某一时点城镇土地使用权的平均价格

B.某一区域内土地所有权的最高价格

C.某一宗地在现状利用条件下的评估价格

D.农村集体建设用地的交易价格

答案：A

解析：基准地价是政府为管理需要确定的，在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，某一估价期日法定最高年期土地使用权的区域平均价格。B错误，基准地价是使用权价格；C是宗地地价；D是农村集体用地，非城镇基准地价范畴。

剩余法（假设开发法）中，计算待开发土地价值时需扣除的项目不包括（）。

A.开发完成后的房地产价值

B.开发成本

C.管理费用

D.销售税费

答案：A

解析：剩余法公式为：土地价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售税费-投资利息-开发利润-购买土地应负担的税费。A是总价值，属于被减数，而非扣除项。

以下不属于土地自然特性的是（）。

A.位置固定性

B.面积有限性

C.用途多样性

D.质量差异性

答案：C

解析：土地自然特性包括位置固定性、面积有限性、质量差异性、功能永久性；用途多样性属于经济特性（人类可通过规划调整用途）。

采用收益还原法评估土地价格时，若土地纯收益按固定比率递增，应选择的公式是（）。

A.有限年期且纯收益不变公式

B.无限年期且纯收益按比率递增公式

C.有限年期且纯收益按比率递减公式

D.无限年期且纯收益不变公式

答案：B

解析：收益还原法中，纯收益按固定比率递增的公式适用于无限年期（或年期较长）且收益递增的情况，公式形式为(P=)（(a)为初始纯收益，(r)为还原利率，(s)为递增比率）。

土地估价报告中，“估价依据”部分不包括（）。

A.《城镇土地估价规程》

B.估价对象的国有土地使用证

C.当地政府公布的基准地价成果

D.估价师的专业判断

答案：D

解析：估价依据包括法律法规（如《土地管理法》）、技术标准（如《城镇土地估价规程》）、权属资料（如土地证）、市场数据（如基准地价）等；估价师的专业判断属于估价方法选择和参数确定的过程，不属于“依据”。

工业用地估价中，成本逼近法的关键参数是（）。

A.土地增值收益率

B.商业利润

C.楼层地价修正系数

D.容积率修正系数

答案：A

解析：成本逼近法通过累加土地取得费、开发费、税费、利息、利润和土地增值收益得到地价，其中土地增值收益率（反映土地因用途改变或开发带来的增值）是工业用地（尤其新区）估价的关键参数；商业利润适用于商业用地；楼层修正和容积率修正多见于商业或住宅用地。

以下关于路线价法的表述，正确的是（）。

A.适用于大面积工业用地估价

B.以标准宗地价格为基准

C.仅适用于农村集体建设用地

D.无需进行深度修正

答案：B

解析：路线价法是对面临特定街道、接近性相等的城镇土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗标准宗地的平均单价（路线价），再配合深度指数表和其他修正率表，对临街宗地价格进行评估的方法。适用于城镇商业街道两侧土地估价（A错误），需进行深度修正（D错误），不适用于农村（C错误）。

土地价格的本质是（）。

A.土地资源的稀缺性

B.土地所有权的价值

C.土地未来收益的资本化

D.土地开发成本的累加

答案：C

解析：马克思地租理论指出，土地价格是地租的资本化，即土地价格=地租/还原利率，本质是土地未来收益的现值总和；稀缺性是影响因素，非本质（A错误）；我国土地所有权不可交易，价格是使用权价格（B错误）；成本累加是成本法的思路，非本质（D错误）。

二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）

以下属于土地估价基本原则的有（）。

A.替代原则

B.贡献原则

C.最有效使用原则

D.独立原则

答案：AB