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《民法典》居住权的设立规则

引言

居住权作为《民法典》新增的用益物权类型，是我国物权制度的重要创新。它以“满足生活居住需要”为核心，通过法律手段为特定主体提供长期稳定的居住保障，尤其在老龄化社会背景下，为老年人“以房养老”、离婚后一方居住权益保护、父母子女间房产分配等现实问题提供了制度解决方案。要充分发挥居住权的功能价值，关键在于准确把握其设立规则——这既是居住权从“纸面权利”转化为“现实权利”的起点，也是平衡所有权人利益与居住权人需求的关键环节。本文将围绕《民法典》相关规定，从法律定位、形式要件、实质要件、特殊情形及效力限制等维度，系统梳理居住权的设立规则体系。

一、居住权的法律定位与设立规则的核心价值

（一）居住权在物权体系中的独特性

居住权是《民法典》第三分编“用益物权”下的独立章节（第366-371条），属于典型的用益物权。与其他用益物权（如土地承包经营权、建设用地使用权）相比，其独特性体现在三方面：

其一，权利目的特定。居住权的设立以“满足生活居住需要”为唯一目的，排除了商业经营、生产活动等非生活性使用场景，这与建设用地使用权“建造并经营建筑物”的目的形成鲜明对比。

其二，权利主体受限。居住权的权利主体只能是自然人（包括设立人本人或他人），而土地承包经营权等用益物权的主体可以是法人或非法人组织。

其三，权利期限灵活。居住权期限可由当事人约定（如“至权利人死亡时止”），也可根据遗嘱或法院判决确定，而土地承包经营权等通常有法定最长期限限制。

（二）设立规则的核心价值：平衡“所有”与“居住”的冲突

在传统物权体系中，所有权人对物享有绝对支配权，但现实中常出现“有房者无需住，需住者无房”的矛盾。例如，老年人将房产赠与子女后可能失去居住保障，离婚夫妻一方因经济能力不足无法另行购房等。居住权的设立规则通过限定权利设立的条件和程序，既保障了居住权人“住有所居”的基本需求，又通过登记公示等方式明确权利边界，避免所有权人因设立居住权而承担不合理负担。这种平衡，正是居住权制度的核心价值所在。

二、居住权的设立形式要件：法定程序的严格性

设立居住权并非仅凭当事人合意即可完成，《民法典》第367条、第371条明确规定了“书面合同+登记”的双重要件，这是居住权设立的形式要求，也是其区别于租赁权等债权性居住权益的关键。

（一）书面合同：设立居住权的基础载体

《民法典》第367条规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。”这一要求体现了居住权作为物权的“要式性”特征——物权的设立、变更需以法定形式明确权利义务，避免口头约定引发的争议。

书面合同需包含以下核心条款：

当事人的姓名或名称、住所：明确设立人（通常为房屋所有权人）与居住权人的身份信息；

住宅的位置：需具体到门牌号等可识别的地址，确保权利客体特定；

居住的条件和要求：如是否允许共同居住人（如配偶、子女）同住、是否限制装修等；

居住权期限：可约定具体年限（如“10年”）或附终止条件（如“至居住权人再婚时止”）；

解决争议的方法：如约定协商、调解或诉讼等争议解决途径。

实践中，若当事人未签订书面合同，但通过其他书面形式（如遗嘱、法院调解书）明确居住权设立意愿的，可视为符合书面形式要求。例如，老人在遗嘱中写明“房产由儿子继承，但女儿可居住至其退休”，该遗嘱可作为居住权设立的书面依据。

（二）登记：居住权的生效要件

《民法典》第368条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”这意味着，仅有书面合同而未办理登记的，居住权并未生效，无法对抗善意第三人。

登记的核心作用在于“公示”。通过将居住权记载于不动产登记簿，外界可查询到该房屋上存在居住权负担，从而在交易时作出合理判断。例如，若房屋所有权人在设立居住权后将房屋出售，买受人通过查询登记可知晓居住权存在，需尊重居住权人的权利；若未登记，买受人可能因不知情而取得无负担的所有权，居住权人则无法向买受人主张权利。

需注意的是，居住权登记需由设立人与居住权人共同申请，若设立人已死亡（如通过遗嘱设立），则由继承人配合办理登记。登记内容需与书面合同或遗嘱一致，若存在冲突，以登记簿记载为准。

三、居住权的设立实质要件：权利正当性的基础

除形式要件外，居住权的设立还需满足实质要件，即主体适格、客体合法、目的正当，这是确保居住权设立行为合法有效的根本。

（一）主体要件：设立人与居住权人的资格要求

设立人：必须是房屋的所有权人或经所有权人授权的主体。若房屋为共有，需经全体共有人一致同意；若房屋已设立抵押权，需经抵押权人同意（否则可能因损害抵押权人利益导致居住权设立无效）。

居住权人：只能是自然人，且需具有民事权利能力（即活着的自然人）。胎儿虽未出生，但在涉及遗产继承、接受赠与等情形