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物业服务费核算及管理办法

一、物业服务费核算的基本原则与总体要求

物业服务费的核算，并非简单的成本叠加，而是一项系统性、专业性的工作，应遵循以下基本原则：

1.合法合规原则：核算依据必须符合国家及地方相关法律法规、政策文件的规定，确保收费项目、标准及方式的合法性。

2.成本导向原则：以物业服务的合理成本为基础，兼顾物业服务企业的合理利润（或酬金）及必要的税金，确保收费标准的合理性与可持续性。

3.公开透明原则：核算过程及结果应向业主公开，确保业主的知情权、参与权和监督权，避免“暗箱操作”。

4.权责对等原则：物业服务内容与收费标准相匹配，提供什么样的服务，收取什么样的费用，避免服务与收费“两张皮”。

5.分类核算原则：根据不同类型物业（如住宅、商业、办公）的特点、服务需求及能耗差异，进行分类核算，制定差异化收费标准。

6.动态调整原则：考虑到人工成本、物料价格、能耗费用等因素的市场波动，建立物业服务费的定期评估与动态调整机制。

二、物业服务费的构成要素与核算方法

物业服务费的核算应基于“全成本”理念，全面考虑为维持物业正常运行及提供约定服务所发生的各项直接与间接费用。其主要构成要素包括：

（一）人员费用

这是物业服务成本中的主要构成部分，包括物业管理区域内服务人员的工资、社会保险、住房公积金、福利费、工会经费、职工教育经费以及根据当地规定提取的其他费用。核算时应明确岗位设置、人员编制的合理性，避免人浮于事或配置不足。

（二）物业共用部位及共用设施设备的日常运行、维护费用

1.维修保养费：包括房屋主体结构、承重墙体、屋面、楼梯间、走廊通道、电梯、供水供电系统、消防系统、安防系统、公共照明、通风系统、排水系统等共用部位和设施设备的日常维修、养护、小修费用，以及所需的材料费、人工费。

2.运行能耗费：指为维持共用设施设备（如电梯、水泵、中央空调、消防系统、公共照明等）正常运行所发生的水、电等能源消耗费用。此部分费用波动较大，核算时需参考历史数据并预估未来趋势。

3.清洁卫生费：包括物业管理区域内公共场所、共用部位的日常清洁打扫、垃圾清运（含生活垃圾、建筑垃圾的分类与清运）、化粪池清掏等费用，以及清洁工具、物料消耗费用。

4.绿化养护费：包括物业管理区域内绿化植物的浇灌、施肥、修剪、病虫害防治、补种以及绿化工具、物料消耗等费用。

（三）办公费用

物业服务企业为维持管理处日常办公所需的费用，包括办公用品费、通讯费、差旅费、水电费、办公用房租赁费（如无自有办公用房）、物业管理软件及系统维护费等。

（四）固定资产折旧及维修费用

指物业服务企业用于物业管理的各类固定资产，如办公设备、维修工具、交通工具等的折旧费用，以及这些固定资产的维修费用。

（五）秩序维护费用

包括物业管理区域内的安全巡逻、门岗值守、监控系统运行维护、消防设施维护、应急事件处理等相关费用，以及秩序维护人员的装备（如对讲机、制服）费用。

（六）法定税费

根据国家税收法律法规规定，物业服务企业应缴纳的相关税费，通常包含在物业服务收费标准内或单独列明。

（七）合理利润或管理酬金

1.包干制：物业服务企业在扣除上述各项成本费用后，可获得的合理利润。利润率的确定应参考行业平均水平及项目实际情况。

2.酬金制：在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取的酬金，用于支付物业服务企业的管理成本和利润。

（八）其他费用

经业主大会或全体业主同意，用于物业管理的其他必要开支，如物业共用部位及设施设备的公众责任保险费用等。

核算方法：

物业服务费的核算通常有两种基本模式：

1.酬金制：先根据上述构成要素测算出年度物业服务总支出，然后加上约定的酬金，即为年度预收物业服务资金总额，再分摊到每个业主。

2.包干制：直接测算出包含成本、利润和税金在内的年度总费用，再分摊到每个业主。

具体分摊时，通常以建筑面积为基础，结合房屋类型、楼层、户型等因素进行细化。

三、物业服务费的收取与管理

（一）收费标准的确定与公示

1.物业服务企业应在前期物业管理阶段或业主大会选聘后，依据本办法规定的核算原则和方法，制定详细的物业服务方案及收费标准测算报告。

2.前期物业服务收费标准需向当地价格主管部门和房地产行政主管部门备案。业主大会成立后，收费标准由业主大会与物业服务企业协商确定，并经业主大会表决通过。

3.收费标准、服务内容、服务标准、计费方式、收费周期等信息应在物业管理区域内显著位置进行长期公示，接受业主监督。

（二）费用的收取

1.物业服务企业应按照合同约定的收费周期（如月、季度、半年）向业主收取物业服务费。

2.推广便捷的缴费方式，如银行代扣、线上支付、现场缴费等，提高缴费率。

3.对逾期未缴纳物业服务费的业