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房地产开发融资管理操作规范

第一章总则

第一条目的与依据

为规范房地产开发企业（以下简称“企业”）的融资行为，加强融资管理，控制融资风险，降低融资成本，提高资金使用效益，确保企业开发项目的顺利实施和持续健康发展，依据国家相关法律法规、金融政策及企业内部管理制度，特制定本规范。

第二条适用范围

本规范适用于企业及所属各子公司、项目部在房地产开发项目全周期内的各类融资活动，包括但不限于项目开发贷款、并购贷款、债券融资、信托融资、股权融资、资产证券化及其他创新融资方式。

第三条基本原则

（一）合法合规原则：融资活动必须遵守国家法律法规、监管政策及金融机构的相关规定，坚决杜绝任何违法违规行为。

（二）风险可控原则：建立健全融资风险识别、评估、预警和处置机制，将融资风险控制在企业可承受范围内。

（三）成本效益原则：综合考量融资成本、融资期限、融资规模与项目收益，力求以合理成本获取所需资金，实现融资效益最大化。

（四）战略匹配原则：融资规划应与企业发展战略、项目开发进度和资金需求相匹配，保障项目开发的资金连续性。

（五）审慎稳健原则：融资决策应基于充分的尽职调查和科学论证，审慎选择融资渠道和融资方式。

第二章融资规划与决策

第四条融资需求测算

（一）企业应根据项目开发进度计划、投资估算、成本预算及现金流预测，科学合理地测算各阶段的资金需求总量及时间分布。

（二）融资需求测算应充分考虑项目的开发周期、销售节奏、回款情况及可能出现的不确定性因素，适当预留资金缓冲。

第五条融资方式选择

（一）融资管理部门应会同财务、投资、法务等相关部门，结合项目特点、企业财务状况、市场环境及融资成本，对各类融资方式的可行性进行分析论证。

（二）常见融资方式包括但不限于：商业银行开发贷款、政策性银行贷款、信托融资、公司债券、企业债券、中期票据、短期融资券、股权融资、资产支持证券（ABS/CMBS/REITs）、产业基金、预售资金等。应根据实际情况选择单一或组合融资方式。

第六条融资结构设计

（一）合理设计融资期限结构，确保融资期限与项目开发周期、现金流回流周期相匹配，避免短期资金长期占用或长期资金闲置。

（二）优化融资成本结构，综合平衡固定利率与浮动利率、显性成本与隐性成本，降低综合融资成本。

（三）控制融资杠杆水平，根据企业整体财务状况和项目风险水平，合理确定资产负债率和有息负债规模。

第七条融资决策程序

（一）融资方案应按企业内部审批权限逐级报批。重大融资项目需经企业董事会或股东会审议决策。

（二）融资决策过程中应充分听取财务、法务、风控等部门的专业意见，必要时可聘请外部专业机构提供咨询服务。

第三章融资方案的实施与执行

第八条融资渠道拓展与维护

（一）融资管理部门应积极拓展多元化融资渠道，与银行、信托、证券、保险、基金等各类金融机构及潜在投资者建立并维护良好合作关系。

（二）定期对各融资渠道的融资条件、成本、效率进行评估，动态调整合作优先级。

第九条融资材料准备

（一）根据选定的融资方式和金融机构要求，精心准备融资所需材料，包括但不限于：项目可行性研究报告、立项批复、土地使用证、规划许可证、环评批复、公司财务报表、担保措施说明等。

（二）融资材料应真实、准确、完整，符合金融机构的合规要求。

第十条融资谈判与协议签署

（一）融资谈判应围绕融资规模、利率、期限、还款方式、担保条件、违约责任等核心条款进行，争取有利的融资条件。

（二）融资协议（合同）文本应由法务部门或外聘律师进行审查，确保条款合法合规、权责清晰、风险可控。

（三）融资协议的签署必须履行企业内部审批程序，由授权代表签署并加盖企业公章。

第十一条融资款项的到账管理

（一）融资协议生效后，融资管理部门应密切跟踪款项到账情况，及时与金融机构沟通，确保资金按约定时间足额到账。

（二）资金到账后，财务部门应及时进行账务处理，严格按照融资协议约定的用途进行资金拨付和使用。

第四章融资资金使用与管理

第十二条资金专户管理

（一）对于特定项目融资，应尽可能设立专用账户进行管理，确保资金专款专用，防止挪用、挤占。

（二）加强对资金专户的日常监控，定期核对账户余额和资金流水。

第十三条资金使用审批

（一）融资资金的使用应严格按照企业资金支付审批程序执行，确保资金支付与项目进度、合同约定相符。

（二）大额资金支付应履行更高级别的审批程序，必要时进行集体决策。

第十四条资金使用监控与报告

（一）财务部门应定期对融资资金的使用情况、项目进度、成本控制和现金流状况进行跟踪分析，形成报告提交管理层。

（二）如发现资金使用与计划严重偏离或存在潜在风险，应及时预警并提出调整建议。

第五章融资风险管理

第十五条风险识别与评估

（一）建立融资风险清单，识别包括政策风险、市场风险（利率风险、汇率风