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房屋租赁合同不可抗力（疫情）纠纷

引言

近年来，突发公共卫生事件对社会生产生活产生了深远影响，其中房屋租赁合同履行受阻引发的纠纷尤为突出。在法律语境中，“不可抗力”作为免除或部分免除责任的法定事由，成为此类纠纷的核心争议点。疫情是否构成不可抗力？承租人能否以疫情为由要求减免租金或解除合同？出租人与承租人的利益该如何平衡？这些问题不仅关系到个体权益，更涉及市场经济秩序的稳定。本文将围绕房屋租赁合同中的不可抗力（疫情）纠纷展开系统分析，从法律基础到实践争议，从司法裁判到应对策略，逐层揭开此类纠纷的解决逻辑。

一、不可抗力在房屋租赁合同中的法律基础

（一）不可抗力的法律定义与构成要件

我国民事法律对不可抗力的规定以《民法典》为核心。根据《民法典》第180条，不可抗力是指”不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。这一定义包含三重要件：

其一，“不能预见”强调事件发生的偶然性，要求以一般理性人的认知水平为判断标准。例如，突发的公共卫生事件在其初期阶段，普通民众难以预见到其持续时间和影响范围；

其二，“不能避免”指事件发生具有客观必然性，当事人即便采取合理措施仍无法阻止其发生；

其三，“不能克服”则指向事件后果的不可抗性，当事人无法通过自身努力消除或减轻其对合同履行的影响。

这三个要件需同时满足，才能构成法律意义上的不可抗力。以疫情为例，其作为突发公共卫生事件，在爆发初期符合”不能预见”的特征；政府采取的疫情防控措施（如封控管理、交通管制）具有强制性，当事人无法避免；而由此导致的经营场所关闭、人员无法入住等后果，亦非当事人通过常规手段可以克服。因此，疫情及相关防控措施通常被认定为不可抗力。

（二）不可抗力在房屋租赁合同中的法律效果

在房屋租赁合同关系中，不可抗力的法律效果主要体现在责任免除与合同变更两方面。

一方面，《民法典》第590条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。”这意味着，若承租人因疫情导致无法使用租赁房屋（如商铺因封控无法营业、住宅因隔离无法入住），可主张免除或部分免除逾期支付租金等违约责任；

另一方面，不可抗力可能导致合同目的无法实现，此时当事人可依据《民法典》第563条关于法定解除权的规定，请求解除合同。例如，承租人租赁商铺用于经营餐饮，若因长期封控导致持续亏损，合同目的已无法实现，承租人可主张解除合同并无需承担违约赔偿责任。

需特别说明的是，不可抗力的法律效果需与”情势变更”相区分。情势变更是指合同成立后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平。二者的核心区别在于，不可抗力直接导致合同无法履行，而情势变更则是合同仍可履行但显失公平。实践中，疫情既可能构成不可抗力，也可能引发情势变更，需结合具体案情判断。

二、疫情下房屋租赁合同纠纷的典型争议点

（一）租金减免：“该不该减”与”减多少”的分歧

租金减免是疫情期间最常见的纠纷类型。承租人常以”无法使用房屋”为由要求减免租金，而出租人则认为”房屋所有权未受影响”，拒绝减免。此类纠纷的核心在于：疫情是否直接导致承租人无法使用租赁物？

以商铺租赁为例，若政府因疫情要求商铺暂停营业一个月，承租人在此期间完全无法使用房屋进行经营，此时疫情与”无法使用”之间存在直接因果关系，承租人主张减免该期间租金具有合理性。但如果商铺所在区域仅为”低风险”，政府未要求停业，只是客流量减少导致经营困难，则属于商业风险范畴，承租人不能以不可抗力为由要求减免租金。

关于”减多少”的问题，司法实践中通常会综合考虑三个因素：一是疫情对合同履行的影响程度（如完全无法使用、部分受限）；二是双方的实际损失（如承租人的经营损失、出租人的资金压力）；三是合同履行的剩余期限（如短期租赁与长期租赁的裁量标准不同）。例如，某商铺因封控停业两个月，法院可能判决减免50%的租金，剩余50%由双方分担，以平衡利益。

（二）合同解除：“权利行使”与”责任认定”的冲突

合同解除纠纷主要集中在承租人单方解除合同是否合法，以及是否需承担赔偿责任。例如，某承租人租赁住宅用于居住，因工作地调整需搬离，但恰逢疫情导致搬家困难，承租人以”疫情影响”为由要求解除合同。此时需判断疫情是否是导致合同目的无法实现的直接原因。若承租人搬离的主因是工作调整，疫情仅为次要因素，则其解除行为可能构成违约。

司法实践中，法院对解除权的认定非常审慎。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（以下简称《指导意见（二）》），只有当疫情或防控措施导致承租人”无法继续使用租赁物”且”合同目的无法实现”时，承租人才有权解除合同。若承租人仅以”经营困难”为由解除合同（如餐饮店铺因客