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2026年房地产公司会计岗位面试问题集

一、行业知识与公司背景（共3题，每题10分）

1.请简述2026年房地产行业会计核算的主要变化及对房地产公司财务报表的影响。

评分标准：10分（需结合最新会计准则变化，如公允价值计量范围扩大、收入确认新规等）

2.如果您入职某一线城市（如上海/深圳）的房地产公司，如何理解当地政策（如“三道红线”）对财务报表的具体要求？

评分标准：10分（需结合地域政策与财务指标关联性）

3.描述房地产公司项目预售款、建安成本、土地增值税等会计处理的关键点，并举例说明。

评分标准：10分（需体现分阶段核算与地域差异，如不同城市增值税征管政策）

二、会计实务操作（共5题，每题12分）

1.假设某项目2026年5月支付土地出让金5000万元，分期付款，首期支付30%，剩余款项2027年5月付清。请编制会计分录。

评分标准：12分（需区分当期费用化与长期负债确认）

2.若公司采用成本法核算出租房产，某商铺2026年租金收入200万元，计提折旧10万元。请编制相关会计分录。

评分标准：12分（需区分经营性收入与资产减值准备）

3.某项目发生借款利息100万元，其中80万元属于资本化部分。请编制借入、摊销及资本化的会计分录。

评分标准：12分（需结合《企业会计准则第17号》）

4.若公司收到购房客户定金300万元，后续需在2027年交付房产。请编制收讫定金及后续转为收入时的会计分录。

评分标准：12分（需体现收入确认时点差异）

5.某项目因政府规划调整，需计提减值准备500万元。请编制相关会计分录及报表披露要点。

评分标准：12分（需结合《资产减值》准则与附注要求）

三、税务知识专项（共3题，每题15分）

1.分析房地产公司2026年可能面临的增值税、土地增值税筹划要点，并举例说明某省（如浙江）的特殊优惠政策。

评分标准：15分（需结合地域性税收减免政策）

2.若公司通过融资租赁方式购买设备，请说明其税务处理与会计处理的差异，并计算2026年应纳税所得额影响。

评分标准：15分（需区分融资租赁与经营租赁的税务影响）

3.假设某项目存在关联方交易，需进行纳税调整。请说明如何运用独立交易原则及当地转让定价法规（如上海）。

评分标准：15分（需结合《特别纳税调查调整及相互协商程序管理办法》）

四、财务分析能力（共2题，每题20分）

1.分析某房地产公司2025年财务报表（需假设数据：资产负债率70%，毛利率20%，净利率5%），指出潜在风险并提出改进建议。

评分标准：20分（需结合行业标杆数据，如万科、碧桂园近三年指标）

2.若公司面临现金流紧张，请设计一套短期债务重组方案，并说明财务测算过程（假设债务总额2000万元，到期日2026年12月）。

评分标准：20分（需考虑展期、债转股等选项及银行审批可行性）

五、综合案例分析（共1题，30分）

案例：某二线城市房地产公司2026年面临困境——预售资金监管趋严、融资成本上升、部分项目逾期交付。请从会计角度提出解决方案，并设计财务预警指标。

评分标准：30分（需结合《预售资金监管办法》及流动性风险评估模型）

答案与解析

一、行业知识与公司背景

1.答案：

2026年房地产会计核心变化包括：

-公允价值计量扩大：部分投资性房地产需按公允价值计量，需加强市场估值能力；

-收入确认新规：需严格区分“预售收入”与“销售收入”时点，如需满足合同履约进度80%才确认；

-土地增值税预缴调整：部分城市（如成都）将提高预缴比例至30%。

解析：考察对准则变化的敏感度，需结合地域差异（如上海“三道红线”与预售资金双重监管）。

2.答案：

上海政策下，需关注：

-“三道红线”压降：若剔除预收款，资产负债率＞70%需限制融资；

-增值税留抵退税：上海对符合条件项目可即时退税，需优化进项管理。

解析：结合地域政策与财务指标，体现实操性。

3.答案：

-预售款：借记“预收账款”，贷记“合同负债”；

-建安成本：按完工百分比法摊销，如某月确认200万元成本，借记“开发成本”。

解析：强调分阶段核算与地域征管差异（如深圳土地增值税按面积分档征收）。

二、会计实务操作

1.答案：

-首期分录：

借：固定资产/无形资产1500万

贷：银行存款1500万

-剩余分录：

借：长期应付款3700万

贷：银行存款（2027年支付）3700万

解析：考察分期付款的会计分类。

2.答案：

-租金收入：

借：银行存款200万

贷：其他业务收入200万

-折旧计提：

借：其他业务成本10万

贷：累计折旧10万

解析：区分经营性租赁与融资性租赁的会计处理差异。

3.答案