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2025/12/27

物业管理条例

汇报人：WPS

CONTENTS

目录

01

条例基本信息

02

具体条款内容

03

条例实施与监督

条例基本信息

01

条例制定背景

住房商品化改革推动

20世纪90年代住房商品化后，北京、上海等地涌现大量商品房小区，原单位管理模式失效，需新规规范业主与物业关系。

早期物业纠纷频发

2000年前后，深圳某小区因物业乱收费引发集体维权，全国同类案件年增30%，凸显立法紧迫性。

适用范围界定

住宅物业

指供家庭居住使用的建筑物及其附属设施，如北京某小区住宅楼，包含电梯、绿化等配套，受条例约束。

商业物业

像上海某购物中心这类用于商业经营活动的场所，其物业服务管理需遵循条例相关规定。

工业物业

例如广州某工业园区，用于工业生产的厂房及附属设施的物业管理，适用本条例。

条例修订情况

2003年首次颁布与2007年首次修订

2003年9月1日《物业管理条例》正式施行，2007年因《物权法》出台进行首次修订，明确业主权利与物业服务企业责任边界。

2018年与2021年两次修正完善

2018年简化业主表决程序，2021年聚焦维修资金使用，北京某小区据此实现3日内完成电梯维修资金应急拨付。

具体条款内容

02

业主与业主大会

业主权利与义务

业主依法享有物业共用部位使用权，如北京某小区业主通过诉讼获电梯广告收益分成，同时需按时缴纳物业费。

业主大会成立条件

上海某新建小区入住率达50%后，200户业主联名申请成立业主大会，街道办依法指导筹备工作。

业主与业主大会

业主委员会职责

广州某小区业委会代表业主与物业协商，成功将停车费从300元/月降至240元/月。

议事规则制定

深圳某小区业主大会采用双过半表决规则，即参会业主人数和专有面积均过半方可通过决议。

前期物业管理

前期物业服务合同签订

开发商需在销售房屋前与物业公司签订合同，如上海某小区规定合同期限不超过2年，明确服务范围与收费标准。

物业承接查验制度

北京某新建小区交房时，物业公司联合业主代表对公共设施逐项检查，发现电梯隐患并要求开发商整改后才完成交接。

临时管理规约制定

广州某楼盘在销售时公示临时规约，约定业主装修不得破坏承重结构，违反者需承担恢复原状责任。

物业管理服务

物业纠纷频发推动立法

2003年前，北京某小区因物业擅自提高收费标准，引发业主集体拒交物业费，矛盾升级至肢体冲突，凸显规范缺失问题。

住房商品化改革催生需求

随着1998年住房制度改革，全国商品房销售面积从1998年的1.2亿平方米跃升至2002年的2.6亿平方米，物业管理制度亟待完善。

物业的使用与维护

2003年首次颁布

2003年6月8日，国务院颁布《物业管理条例》，首次明确业主、物业服务企业权利义务，为全国物业管理提供法律依据。

2018年修订完善

2018年3月19日，国务院对条例修订，新增物业服务企业信用档案管理规定，强化行业监管，北京等地率先建立企业黑名单制度。

法律责任规定

前期物业服务合同签订

开发商需在销售房屋前与物业公司签订合同，如上海某楼盘明确约定物业承接查验标准及服务期限。

物业承接查验流程

物业公司对小区共用设施设备进行查验，北京某小区曾因电梯验收不合格要求开发商整改后再交接。

前期物业费标准制定

需经物价部门备案，广州某小区前期物业费按建筑面积每月2.8元/㎡收取，包含安保、清洁等基础服务。

条例实施与监督

03

实施主体职责

住宅小区类物业

涵盖城市及乡镇规划内的住宅楼群，如上海某小区因未纳入条例管理，曾出现公共设施维护纠纷。

商业办公类物业

包括写字楼、商场等经营性场所，北京CBD某写字楼依据条例明确了物业服务企业与租户的权责划分。

实施主体职责

工业仓储类物业

适用于工厂厂区、物流仓库等，广州某工业园区通过条例规范了消防安全管理及绿化养护责任。

特殊用途类物业

像学校、医院等公共服务场所，深圳某医院依据条例妥善处理了停车场管理及医疗废弃物清运问题。

监督管理机制

业主权利与义务

业主依法享有物业共用部位使用权，如北京某小区业主通过诉讼获电梯广告收益分成，同时需按时缴纳物业费。

业主大会成立条件

物业管理区域内业主入住率达50%以上可成立，上海某新建小区入住300户后依法召开首次业主大会。

监督管理机制

业主委员会职责

代表业主选聘物业公司，广州某小区业委会通过公开招标更换服务差的原物业，提升小区管理水平。

业主表决规则

筹集专项维修资金需专有部分占比三分之二以上业主且人数三分之二以上同意，深圳某小区据此通过电梯更换方案。

违规处理办法

前期物业服务合同签订

开发商需在销售房屋前与物业公司签订合同，如上海某小区规定合同期限不超过2年，明确