2025年中国奥特莱斯行业分析与价值洞察.pptxVIP

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在当前消费市场多元化发展与商业变革深度交织的关键

阶段，奥特莱斯作为一种独特的商业业态，正以迅猛的

姿态在全球商业版图中崭露头角，为消费者带来高性价

比的购物体验与别具一格的消费乐趣。奥特莱斯不仅重

塑了传统商业地产的格局，更成为推动消费升级、激活

市场活力的重要力量。随着消费需求的持续升级与零售

模式的不断创新，奥特莱斯迎来了前所未有的发展契机，

其影响力与覆盖范围正不断拓展，为商业领域开辟了新

的增长路径。

从市场投资与资产运营的视角来看，奥特莱斯作为商业

地产与零售消费的融合体，其战略价值正随着商业模式

的迭代而日益凸显。近年来，中国内地奥特莱斯市场在

规模扩张、品牌引进、运营管理等方面取得了显著进展，

但面对消费升级的新趋势、市场竞争的新格局，行业仍

需不断探索与创新。特别是在当前中国内地奥特莱斯市

场投融资环境日趋复杂、市场参与者对资产价值认知存

在差异的背景下，深入剖析行业趋势、精准评估资产价

值显得尤为迫切。

消费升级浪潮的涌动为奥特莱斯产业带来了深刻变革。

在满足消费者对品质、价格与体验的多重需求基础上，

未来奥特莱斯还需在品牌组合、空间设计、数字化服务

等方面实现创新突破，以契合不同消费群体的个性化需

求。这意味着，对于投资人而言，选择那些具备创新基;

FACE;

目录;

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分类标准类别含义及举例;;

奥特莱斯的盈利主要依托于联营收入模式，因此对商户的经营业绩保持较高关注度。为快速响应市场变化、及时优化商户结构，奥特莱斯通常采取较短的合同期限，一般为1-2年，以保持经营灵活性和市场适应性。在此机制下，奥特莱斯能够更灵活地调整租户组合，及时淘汰营业额未达预期的商户。而对于部分高端型奥特莱斯或其中的奢侈品租户，为保障品牌形象与运营稳定性，合同期限则通常设定为3-5年或更长。

购物中心则以纯固租及两者取高的收入模式为主，在这种模式下，其更着眼于与商户构建长期稳定的合作格局，以此维护商???的品牌形象，保障经营的稳定性。因此，通常购物中心的合同期限通常设定为2年以上（多为3-5年），为商户提供相对稳定的经营环境，促进双方的长期共同发展。而联营收入占比较高的购物中心亦会参考奥特莱斯，缩短合同期限。;

奥特莱斯以跨区域辐射为核心，借力价格优势形成跨

城消费动力，同时依托免费班车和便捷停车等交通配

套服务降低客群到访成本，打造“目的地型消费”生

态。其辐射范围呈圈层特征：一线城市周边通常可覆

盖50-200公里，如上海青浦奥特莱斯吸引长三角客

群、京津佛罗伦萨小镇则辐射京津冀客群；旅游城市

型奥特莱斯依托景区或交通枢纽，吸引全国乃至国际

游客，如毗邻富士山的日本御殿场奥特莱斯，其客流

中有超过30%为中国游客。;;;

从国际经验来看，奥特莱斯业态在经济承压阶段普遍表现出较强韧性。以美国头部商业地产运营商SimonPropertyGroup为例，其于1997年完成重要并购确立北美房产市场重要地位，并在2004年及2010年实现奥特莱斯业务的快速扩张，分别对应互联网泡沫破裂与全球金融危机后的经济恢复阶段。;;;

02;;;;;

值得关注的是，随着位于无锡惠山高新区的无锡杉杉奥特莱斯广场于2025年10月正式实现主体结构封顶，杉杉商业集团全国预计在营奥特莱斯项目共23个，一跃成为全国在营项目最多的奥特莱斯专业运营商。

2025年，除新项目不断涌现外，不少具有代表性的成熟奥特莱斯项目也在有序启动二期、三期建设工程，借扩容升级增强规模效应，丰富品牌种类。;;

ο2025年9月，SKP母公司北京华联集团旗下企业以1.724亿元竞得西安临潼区266.551亩商业用地，用于开发兵马俑国际奥莱小镇项目，该项目为北京华联集团继北京

八达岭奥莱后再次布局奥莱领域。;;;

03;;

3.1.3城市更新与空间优化

2025年，国家政策加速推动城市更新与消费升级协同发展。4月30日，财政部与住建部联合印发通知，明确通过定额补贴支持不超过20个城市开展更新项目，单个城市最高补贴12亿元，重点投向老旧街区改造、社区公共服务提升等领域，为城市更新提供资金保障，降低地方政府改造压力。仅隔两日，5月2日中办、国办发布意见，提出“提升公共空间品质、丰富商业业态、创新消费场景、推动文旅融合”四大核心要求，形成“财政支持+方向指引”的政策闭环。

其中，文旅融合与场景创新要求与奥特莱斯轻资产扩张模式高度契合，为其参与城市更新提供了政策接口。在政策协同驱动下，