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《民法典》中居住权的适用场景

引言

居住权作为《民法典》新增的用益物权类型，是我国民事法律体系回应社会需求的重要制度创新。它以“居住”这一基本民生需求为核心，通过明确权利主体对特定房屋的占有、使用权利，为解决现实生活中“住有所居”的复杂问题提供了法律工具。从家庭内部的房产分配到社会层面的养老保障，从特殊群体的权益维护到民事活动的风险防范，居住权的适用场景贯穿于个人生活的多个维度，既体现了法律对弱势群体的关怀，也为财产权利的灵活配置提供了制度空间。本文将围绕《民法典》中居住权的具体适用场景展开深入分析，揭示其在不同领域的实践价值。

一、家庭关系中的居住权适用：解决亲属间的居住矛盾

家庭是社会的基本单元，而房产作为家庭重要财产，常因亲属关系变动引发居住权益纠纷。《民法典》居住权制度的引入，为解决离婚后居住保障、父母子女间房产分配、再婚家庭财产安排等问题提供了更精细的法律路径。

（一）离婚后居住权益的保障：从“无房可住”到“有居可依”

在婚姻关系解除时，房产分割往往是争议焦点。实践中，常出现一方因经济能力较弱、抚养子女等原因无法获得房屋所有权，但又无其他住房的情况。此前，这类问题主要通过离婚时的“居住帮助”条款解决（如原《婚姻法》第42条），但该条款仅为短期、临时的帮扶性质，缺乏稳定性和明确性。

《民法典》将居住权纳入用益物权体系后，离婚双方可通过协议或判决设立居住权，明确居住期限、范围等内容，并进行登记。例如，李某与张某离婚时，张某因需抚养未成年子女且无固定住所，法院判决其对夫妻共同房产享有20年居住权。此后，即使房屋所有权归李某，张某仍可在登记的居住权期限内持续居住，子女也能在稳定环境中成长。这种制度设计既避免了“离婚即无家”的困境，又通过登记公示明确权利边界，减少后续纠纷。

（二）父母与子女间的房产安排：代际财产传递的柔性方案

传统家庭中，父母为子女购房或子女为父母养老购房的情况普遍存在，但产权归属与居住需求的冲突时有发生。例如，父母出资为子女购房并登记在子女名下后，可能因子女婚姻变动或赡养问题失去居住保障；子女为父母购房后，也可能因产权登记问题引发其他子女的继承争议。

居住权制度为这类问题提供了“产权与居住权分离”的解决方案。父母可在将房产赠与或过户给子女时，同时设立居住权，约定“父母终身居住”；子女为父母购房时，也可在产权登记时为父母设立居住权，确保其晚年居住不受后续产权变动影响。这种安排既尊重了财产所有权的自由处分，又通过物权效力保障了实际居住需求，体现了法律对家庭伦理的尊重。

（三）再婚家庭的房产分配：平衡新老成员的居住需求

再婚家庭中，房产常涉及前配偶子女、现任配偶等多方利益。例如，王某再婚前有一套房产，再婚后希望保障现任配偶的居住权，同时确保未来房产由亲生子女继承。此时，王某可通过设立居住权的方式，约定现任配偶在其去世后仍可居住至百年，待居住权消灭后，房产由子女继承。这种“居住权+继承权”的组合，既满足了现任配偶的生活需求，又维护了亲生子女的财产权益，避免了因房产分配引发的家庭矛盾。

二、以房养老模式中的居住权适用：破解“房产财富”与“养老需求”的矛盾

随着老龄化社会的到来，“以房养老”作为一种补充养老方式逐渐被关注。其核心逻辑是老年人将房产的部分或全部权益转让以获取养老资金，同时保留居住权利。此前，由于缺乏明确的居住权制度，老年人常因“卖房后无房住”或“抵押后被驱离”的风险对该模式望而却步。《民法典》居住权制度的落地，为这一模式提供了关键的法律支撑。

（一）“房屋出售+居住权保留”：实现房产价值与居住需求的双赢

老年人可将自有房产出售给子女、第三方或养老机构，同时在合同中约定设立居住权，明确“出售后仍可终身居住”。例如，70岁的陈奶奶将市区房产以低于市场价的价格出售给某养老机构，约定机构支付养老金，陈奶奶则保留对该房产的终身居住权。这种模式下，陈奶奶既获得了稳定的养老资金，又避免了搬离熟悉环境的不适；养老机构通过房产增值或未来转让获得收益，形成了“老人得保障、机构得收益”的良性循环。

（二）“房产抵押+居住权登记”：防范金融机构与老年人的双重风险

在“反向抵押养老保险”中，老年人将房产抵押给保险公司以获取养老金，但需确保抵押期间的居住权利。此前，因缺乏居住权制度，老年人可能因未明确居住权益而面临“抵押后被要求搬离”的风险；金融机构也可能因无法明确居住权期限而难以评估抵押房产的价值。

《民法典》实施后，老年人与金融机构可在抵押合同中同步设立居住权，并办理登记。例如，张爷爷将房产抵押给保险公司，约定每月领取养老金，同时设立“至张爷爷去世时消灭”的居住权。这一安排既保障了张爷爷终身居住的权利，又让金融机构明确了抵押房产的可处置时间（居住权消灭后），降低了金融风险，推动了以房养老模式的规范化发展。

（三）居住权对以房养老