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2025年房屋买卖合同纠纷调解案例精选
房屋买卖合同纠纷是基层调解的常见类型，涉及合同效力、定金退还、逾期交房/付款、房屋质量问题、户口迁移等多重争议。2025年以来，随着房地产市场政策调整（如“以旧换新”“限购松绑”）、交易模式创新（如“法拍房”“共有产权房”）及消费者权益意识增强，纠纷呈现“标的额高、诉求多元、专业性强”等特点。本文精选5类典型调解案例，结合调解思路与法律依据，为当事人、调解员及从业人员提供实务参考。
一、案例一：学区房承诺未兑现引纠纷——虚假宣传与合同解释的平衡
（一）案情背景
2025年3月，买方张某（刚需家庭）与卖方李某签订《房屋买卖合同》，约定以320万元购买李某名下位于某重点小学学区范围内的二手房，合同补充条款明确：“该房屋为XX小学（省级重点）学区房，可保障入学资格”。张某基于学区需求支付定金50万元，并计划半年后迁入户口让孩子就读。同年6月，张某查询教育局最新划片政策时发现，该房屋所在小区因学区调整被划出XX小学范围，需调剂至3公里外的普通小学。张某要求解除合同并退还定金，李某则以“政策调整属不可抗力，合同未承诺‘永久学区’”为由拒绝，双方僵持不下。
（二）争议焦点
1.合同中“学区房”承诺是否构成有效约定？卖方是否违约？
2.学区政策调整是否属于“不可抗力”或情势变更？
3.定金应否全额退还？
（三）调解过程与思路
1.事实核查：调解员调取合同原件，确认补充条款中确有“学区房”“保障入学资格”的明确表述（非中介口头承诺）；同时向教育局核实，政策调整系2025年4月新发布的划片文件，确导致原小区不再属于XX小学学区。
2.法律分析：
根据《民法典》第465条、第509条，合同补充条款对双方具有约束力，“保障入学资格”虽未量化，但结合交易背景（买方为学区需求）和交易习惯（学区房溢价普遍存在），可推定卖方承诺的是“签约时学区状态持续至入学季”。
学区政策调整虽非卖方主观过错，但属于合同订立后客观情况的重大变化（情势变更），继续履行将导致买方合同目的（孩子就读重点小学）无法实现。
定金规则（《民法典》第586-588条）：若卖方违约，应双倍返还；若因不可归责于双方的事由导致合同解除，定金应原额返还。
3.调解方案：
卖方承认合同补充条款的承诺效力，但强调政策调整非其可控；买方坚持“学区承诺是购房核心动机”，要求退还定金并补偿部分损失（如中介费）。
最终达成一致：卖方退还全部定金50万元，并额外补偿张某因房价波动导致的潜在损失5万元（参考同期同小区非学区房降价幅度）；双方解除合同，互不追究其他责任。
（四）典型意义
提示买方：购买学区房时，需将“学区资格”写入合同主文或补充条款（明确入学年份、学校名称），避免仅依赖中介口头承诺；
提示卖方：对政策敏感型承诺（如学区、地铁规划）需谨慎，若无法确保长期有效性，应在合同中注明“以政府最终划片为准”；
调解关键：通过“合同解释+情势变更”平衡双方利益，既维护买方核心诉求（孩子教育），又避免卖方承担过重违约责任。
二、案例二：逾期交房违约金争议——格式条款与实际损失的衡平
（一）案情背景
2024年12月，买方王某与开发商某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定2025年6月30日前交房，逾期超过90日，王某有权解除合同并要求开发商按已付房款（200万元）的日万分之二支付违约金（约每日400元）。因施工延误，开发商实际于2025年9月30日交房，逾期92日。王某主张按合同约定支付违约金（400元/日×92日≈3.68万元），开发商则援引合同补充条款“因政府环保检查、极端天气等不可抗力导致的延期，交房期限相应顺延，且违约金上限为总房款的1%（2万元）”，认为仅需支付2万元。王某认为补充条款为“霸王格式条款”，拒绝接受。
（二）争议焦点
1.开发商主张的“不可抗力”（环保检查、暴雨）是否成立？
2.合同补充条款中“违约金上限1%”是否属于无效格式条款？
3.违约金应如何计算（按合同约定日万分之二，还是按补充条款上限）？
（三）调解过程与思路
1.事实核查：调解员调取施工日志与政府公告，确认2025年4-6月期间，项目所在地因环保督查停工20日（政策要求）、7月因特大暴雨停工15日（气象部门记录），合计非开发商过错的延误35日；剩余57日为开发商自身资金链问题导致的施工缓慢。
2.法律分析：
根据《民法典》第590条，不可抗力（如政府行政命令、自然灾害）可部分或全部免除责任，但开发商需举证“及时通知买方+提供证明”。本案中环保检查与暴雨均属不可抗力，对应35日延误可扣除。
格式条款效力（《民法典》第496-498条）：补充条款中“违约金上限1%”未以显著方式提示王某注意，且排除了开发商主要责任（逾期92日按日万分之二计算应约3.68万元，远超1%
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