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衍生品研究REITs专题报告

大类资产配置方兴未艾，冉冉升起的新兴市场

2025年9月16日衍生品研究/专题报告

中证转债指数投资要点：

沪深REITs市场初具规模，且市场空间广阔

政策支持下，发行节奏加速：截止H125末，沪深上市REITs共68只，

总市值2055亿元（流通市值959亿元），H1日均成交6.23亿元。2024年以

来，新“国九条”提出REITs高质量发展、发改委明确“REITs常态化发行”，

市政基础设施、城市更新项目、数据中心等优质资产接连上市。

参考海外，我国REITs市场空间广阔：利率下行，券商等金融机构加仓

资料来源：最闻REITs。若我国公募REITs达到美国的170只，单只市值升至亚洲平均水平，

我国REITs市场总市值将升至目前的10.99倍（RMB2.2万亿元）。

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REITs具有独特的资产属性

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兼具债性与股性：债券属性主要体现在强制分红且支付率较高；权益属

把握评级调整带来的机会-山证可转债

性体现在收益高度依赖底层资产运营，底层资产价值是产权类REITs估值的

信用评价体系搭建2024.12.18

重要组成，以及市场情绪影响下升贴水的变动。

超长久期：与美国REITs公司制不同，我国REITs以契约型封闭式基金

山证衍生品团队

为主，并设有较长固定期限（10-99年）。超长久期带来政策转向、复杂运营

风险、估值难度大等多方面挑战，也带来更高的波动率。

分析师：底层资产多种多样：沪深REITs底层资产类型已逐渐丰富，涵盖交通、

崔晓雁能源、市政、园区、消费、仓储、保租房、IDC等，目前各类型的上市数量

执业登记编码：S0760522070001和市值结构较均衡。不同资产类型运营表现、可分配金额完成度、市场表现

邮箱：cuixiaoyan@均差异较大。最近一年，消费和保租房类市场表现较好，交通和园区类偏弱。

REITs估值方法探讨

估值方法多样：收益法（DCF）是底层资产估值的核心方法，PNAV、

PFFO、IRR和现金分派率是投资者常用的相对估值指标。我们认为PNAV

适用于所有类型；PFFO适用于产权类REITs横向比较；考虑经营权类“本

息摊还”的特点，短期决策中现金分派率比较重要。

投资建议

估值比较结合基本面，我们认为普洛斯、张江产业园、苏州恒泰、广州

广河具备吸引力，但流动性或限制二级交易策略容量。我们认为目前阶段，

网下认购新发REITs可重视，假设全年新发20-25只（vs2024年29只），配

售比例保持上半年水平，年化收益可达5.1-6