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房屋买卖合同中的继续履行及案例

引言

房屋买卖作为涉及重大财产权益的民事法律行为，合同履行过程中常因房价波动、政策调整、一方违约等因素引发纠纷。在众多纠纷解决方式中，“继续履行”作为违约救济的重要手段，既能最大程度实现守约方的合同目的，又能维护交易秩序的稳定性，因此在司法实践中备受关注。本文将围绕房屋买卖合同中继续履行的法律基础、适用条件、常见障碍及典型案例展开分析，旨在为理解这一法律制度提供理论与实践的双重参考。

一、房屋买卖合同继续履行的法律基础

（一）继续履行的法律定义与核心特征

继续履行，又称“实际履行”或“强制履行”，是指合同一方当事人不履行合同义务或履行义务不符合约定时，守约方请求法院强制违约方按合同约定继续完成履行行为的救济方式。在房屋买卖合同中，其核心表现为：当卖方拒绝办理过户登记、买方拖延支付房款等违约行为发生时，守约方可要求对方继续完成交房、过户、付款等合同义务，而非仅以赔偿损失替代。

与损害赔偿等其他救济方式相比，继续履行具有两个显著特征：一是以实现原合同目的为导向，直接推动交易完成；二是具有强制性，通过司法权力强制违约方履行，体现了法律对契约精神的刚性维护。例如，若卖方因房价上涨恶意毁约，买方选择继续履行而非接受赔偿，法院可判令卖方配合办理过户手续，确保买方获得房屋所有权。

（二）继续履行的法律依据与制度价值

我国民事法律体系为继续履行提供了明确依据。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第五百八十条进一步补充了除外情形，即“法律上或者事实上不能履行”“债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”“债权人在合理期限内未请求履行”时，继续履行请求可能不被支持。这些规定为房屋买卖合同中继续履行的适用划定了边界。

从制度价值看，继续履行在房屋交易中具有不可替代的意义。一方面，房屋作为特殊商品，具有唯一性和不可替代性（如特定学区房、地段房），单纯的金钱赔偿难以填补守约方的实际需求；另一方面，继续履行能有效遏制恶意违约行为，若违约方仅需赔偿差价即可解除合同，可能诱发“高价转卖”等道德风险，破坏市场诚信环境。例如，在房价快速上涨期间，若法院普遍支持继续履行，可显著降低卖方“一房二卖”的动机。

二、继续履行的适用条件与审查要点

（一）合同有效且未解除是前提

继续履行的适用以合同合法有效为基础。若房屋买卖合同因违反法律强制性规定（如卖方未取得预售许可证）、存在欺诈胁迫情形或双方恶意串通损害第三人利益等原因被认定无效，守约方无法主张继续履行。此外，若守约方已行使合同解除权（如因卖方延迟过户超过约定期限而书面通知解除合同），则继续履行的请求将失去前提。

例如，张某与李某签订房屋买卖合同后，发现李某隐瞒了房屋已被法院查封的事实，法院认定合同无效，张某要求继续履行的请求自然无法得到支持。这一案例说明，合同效力审查是继续履行的“第一道门槛”。

（二）履行具有可能性是关键

“法律不强人所难”，若合同在法律上或事实上已无法履行，继续履行将失去意义。司法实践中，“履行不能”主要包括以下情形：

标的物灭失：如房屋因地震、火灾等不可抗力损毁，卖方客观上无法交付。

标的物被转让给善意第三人：卖方“一房二卖”，且后买受人已办理过户登记并支付合理对价，根据善意取得制度，原买受人无法要求继续履行。

行政限制或司法强制措施：房屋被依法查封、抵押且无法解除，或因政策限制（如限购）导致买方失去购房资格。

以“一房二卖”为例，王某将房屋卖给陈某并收取定金后，又以更高价格卖给赵某并完成过户。法院经审查认为赵某为善意第三人，陈某要求王某继续履行的请求因标的物已转移而被驳回，陈某仅能向王某主张赔偿损失。

（三）违约方过错与守约方请求需考量

法院在判断是否支持继续履行时，会综合考虑违约方的主观过错及守约方的请求合理性。若违约方因不可抗力（如突发疾病无法办理手续）或非自身原因（如银行政策变化导致贷款未获批）违约，且无恶意，法院可能倾向于允许其补救而非强制履行；若违约方存在恶意（如故意拖延过户以等待房价上涨），则更可能支持继续履行。

同时，守约方需在合理期限内提出继续履行请求。例如，买方发现卖方延迟过户后，应及时通过书面催告、提起诉讼等方式主张权利，若时隔数年才提出，可能因“怠于行使权利”被法院认定为放弃继续履行的请求权。

三、继续履行的常见障碍与应对策略

（一）卖方“一房二卖”或拒绝配合过户

实践中，卖方因房价上涨反悔，常采取“一房二卖”、拖延交付房产证、拒绝到场办理过户等方式阻碍履行。对此，守约方可采取以下措施：

及时申请财产保全：发现卖方有转移房屋的迹象时，可向法院申请对房屋进行查封，防止其过户给第三人。

固定违约证据：通过微信聊天记录、通话录音