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出租的房子售卖合同

在房地产交易中，当房屋处于出租状态时进行售卖，需要签订一份兼顾各方权益的特殊合同。这类合同不仅涉及房屋所有权的转移，还需处理原租赁合同与新产权关系的衔接问题。根据相关法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，这一原则在合同条款设计中需得到充分体现。

合同主体部分应明确列出三方当事人的基本信息。卖方即原房屋所有权人，需提供身份证明、房屋权属证明等文件；买方为新的产权受让方，应具备相应的购房资格和支付能力；承租人作为合同的关联方，虽非直接交易主体，但因其租赁权受法律保护，需在合同中明确其权利义务。三方当事人的信息需准确无误，包括姓名或名称、身份证号码或统一社会信用代码、联系方式及地址等，以确保合同的法律效力和履行的可追溯性。

房屋基本情况描述需详尽具体，包括房屋坐落位置、建筑面积、户型结构、房屋用途等核心信息。特别需要注明房屋的租赁现状，如当前租赁合同的签订日期、租赁期限、租金标准、支付方式等。同时，应附上房屋权属证明复印件、租赁合同复印件作为合同附件，确保买方充分了解房屋的权利负担情况。对于房屋存在的装修、家具家电等附属设施，需明确其归属和处理方式，避免后续产生争议。

交易价格及支付方式是合同的核心条款之一。房屋成交总价应明确约定，同时需说明该价格是否包含已收取的租金、押金等款项。支付方式可采用分期付款或一次性付款，具体的付款节点应与房屋过户、租赁关系变更等事项相衔接。例如，买方可在合同签订后支付一定比例的定金，在办理房屋过户手续时支付大部分房款，剩余款项可在租赁关系平稳过渡后支付。对于租金的归属问题，需明确自房屋所有权转移之日起，租金应由买方收取，卖方应将已预收的相应租金转交给买方，或在房款中进行相应抵扣。

房屋交付条款需区分物理交付和权利交付。物理交付主要指房屋钥匙的交接，应约定具体的交付时间和方式；权利交付则是指房屋所有权的转移，以办理完毕不动产过户登记手续为准。在交付过程中，需对房屋的实际状况进行查验，包括房屋结构、设施设备、水电燃气等费用的结清情况。对于承租人的押金，应明确处理方式，可由卖方转交给买方，或由卖方直接退还给承租人后，由买方重新与承租人签订押金协议。

租赁关系处理是出租房屋售卖合同的特殊之处，需要细致约定。根据“买卖不破租赁”原则，原租赁合同对买方继续有效，买方应作为新的出租人继续履行原租赁合同的各项条款。因此，合同中需明确卖方、买方与承租人三方签订租赁合同主体变更协议，将原租赁合同的出租人变更为买方。同时，应约定卖方协助买方与承租人办理租赁关系变更手续的义务，包括提供必要的文件资料、配合办理相关备案手续等。对于承租人是否享有优先购买权的问题，需在合同中注明卖方已依法履行了通知义务，承租人已明确放弃优先购买权或在同等条件下同意卖方将房屋出售给买方，并附上相关书面证明材料。

违约责任条款应针对不同当事人设定相应的责任情形。卖方的主要违约责任包括未能按时交付房屋、提供虚假信息、未妥善处理租赁关系等，买方有权要求卖方退还已付款项并赔偿损失；买方的违约责任主要包括未能按时支付房款、拒绝接收房屋等，卖方有权没收定金或要求买方支付违约金；承租人的责任则主要体现在继续履行租赁合同约定的义务，配合办理租赁关系变更手续等方面。违约金的计算方式和赔偿范围应明确约定，以保障合同的顺利履行。

税费承担条款需明确交易过程中产生的各项税费，如契税、个人所得税、增值税、印花税等，由哪一方承担。通常情况下，税费承担方式可由双方协商确定，但需符合相关税收法律法规的规定。对于因房屋租赁状态可能产生的特殊税费，也应提前约定清楚，避免因税费问题影响交易进程。

争议解决方式条款应约定合同履行过程中发生争议时的解决途径，可选择协商、调解、仲裁或诉讼等方式。如选择仲裁，需明确仲裁机构的名称；如选择诉讼，应约定管辖法院。同时，可约定合同的生效条件、变更与解除条款，以及合同未尽事宜的处理方式，如补充协议的签订等。

在合同履行过程中，三方当事人应秉持诚实信用原则，积极履行各自的义务。卖方应如实披露房屋的租赁情况和权利瑕疵，买方应按时支付房款并尊重承租人的租赁权，承租人应配合办理租赁关系变更手续并继续履行租赁合同。对于可能出现的风险，如承租人拒绝搬迁、租金支付争议等，合同中可设置相应的风险防范和解决机制，如约定卖方对租赁关系的稳定性承担保证责任，或设立履约保证金等。

此外，合同中还可增加一些特殊约定条款，以适应具体交易情况的需要。例如，约定买方有权对房屋进行实地查验的时间和方式，卖方应予以配合；对于房屋在租赁期间可能发生的维修责任转移问题，应明确自所有权转移之日起，由买方承担房屋的维修义务；如承租人在租赁期间提出提前解除租赁合同，应如何处理等。这些特殊条款的设置，有助于提高合同的针对性和可操作性，确保交易的顺利完成。