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郑州市“以房养老”可行性的多维度剖析与展望

一、引言

1.1研究背景与意义

随着社会经济的发展和医疗水平的提高，人口老龄化已成为全球性的趋势。在中国，这一现象尤为显著，郑州市作为河南省的省会，也面临着日益严峻的老龄化挑战。截至2024年，全市有60周岁以上户籍老年人176.5万人，占户籍总人口的18.8%，80岁以上老年人26.3万人，占户籍总人口的2.8%。快速增长的老年人口数量给郑州市的养老保障体系带来了巨大压力，传统的养老模式，如家庭养老和社会养老，在应对这一挑战时逐渐显露出不足。家庭规模的小型化使得家庭养老的功能逐渐弱化，而社会养老机构的发展速度和服务质量又难以满足日益增长的养老需求。

以房养老作为一种创新的养老模式，为缓解养老难题提供了新的思路。它通过将老年人的房产资产转化为稳定的现金流，为老年人的晚年生活提供经济保障，从而减轻家庭和社会的养老负担。这种模式不仅丰富了养老方式的选择，还能提高老年人的生活质量和经济独立性，增强他们的安全感和幸福感。同时，以房养老模式的推行还有助于优化社会资源配置，促进房地产市场和金融市场的健康发展，为经济增长注入新的活力。因此，研究郑州市实行以房养老的可行性，对于完善养老保障体系、应对人口老龄化具有重要的现实意义。

1.2国内外研究综述

国外以房养老实践起步较早，澳大利亚、美国、新加坡等发达国家已推行多年。在澳大利亚，反向抵押贷款是金融机构针对老年人推出的金融服务产品，但因利率较高、存在债务膨胀风险以及对居住者有房产维护等要求，市场反响并不热烈，且更适合无子女老人。美国自1989年试点运行“以房养老”（房产净值转换贷款或反向抵押贷款），1998年转为正式项目并由政府提供担保，不过目前每年签约量仅7万左右，市场空间狭小，其养老收入主要来源仍是政府社会保障金、企业年金等私人养老保险项目以及个人存款，“以房养老”更多作为补充。新加坡从20世纪90年代开始探索，历经市场探索期、政府主导期，到如今以政府为主、市场为辅的阶段，通过屋契回购计划（LBS）等，使参与人数不断增加，其成功关键在于独特的社会保障体系和住房供应机制，以及政府对住房市场稳定的维护。

国内对于以房养老的研究随着人口老龄化加剧逐渐增多。学者们探讨了以房养老在我国推行的必要性，认为能缓解人口老龄化压力、应对家庭结构变化带来的养老困境。在实践探索方面，我国有南京民营机构推行的“以房换养”模式、上海事业单位推行的“售房反租”模式以及幸福人寿保险推出的“房来宝”项目等，但前两种模式因各自弊端以失败告终。目前国内研究存在问题主要是，理论研究虽丰富但缺乏系统性整合，各地实践探索缺乏统一规范和标准，导致模式推广受限；对文化观念、法律政策等制约因素分析虽多，但提出的针对性解决措施在实际操作中落地困难，且对于如何结合各地经济社会发展水平和居民需求特点来设计以房养老产品和服务，研究不够深入。

1.3研究方法与创新点

本文采用多种研究方法，通过文献研究梳理国内外以房养老相关理论、实践经验及研究成果，为研究提供理论基础和实践借鉴；运用案例分析法，深入剖析国内外以房养老成功与失败案例，总结经验教训；开展调查研究，通过问卷调查、访谈等方式，了解郑州市居民对以房养老的认知、态度和需求，获取一手资料以分析郑州市推行以房养老的可行性。

在研究视角上，区别于以往多从宏观层面或单一因素分析以房养老，本文综合考虑郑州市经济发展水平、房地产市场状况、居民养老观念、金融环境以及政策制度等多方面因素，全面深入地探讨以房养老在郑州市的可行性，视角更加多元立体。在研究内容上，不仅分析可行性，还针对可能面临的问题，结合郑州市实际情况提出具有针对性和可操作性的对策建议，为政府部门制定相关政策和金融机构开发产品提供更具实践指导价值的参考。

二、“以房养老”模式的理论基石与实践参照

2.1内涵界定与理论溯源

以房养老，从狭义层面理解，指拥有房屋产权的老年人把自有产权房抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现值以及预计房主去世时房产价值等因素，每月向房主发放固定养老贷款，房主在去世前可继续居住房屋并负责日常维护。贷款发放至房主去世，之后金融机构出售房产偿还贷款本息，房产升值部分归属依合同约定，或归抵押权人，或由抵押人与贷款机构共享。广义上，以房养老是通过多种方式对现有房产价值进行重新组合，实现养老目的的过程，是基于房屋生命周期与家庭生命周期不一致性，在消费生命周期理论指导下，将个人房屋不动产进行多元配置，配合制度安排，实现其价值流动，保障养老生活，是家庭养老和社会养老的重要补充形式。

以房养老模式有着深厚的理论根基。生命周期理论由美国经济学家F.莫迪格利安尼和R.