非金属类建材行业《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化申报推荐工作的通知》的点评：加力扩容扩维扩募，市场规模持续扩张可期-250916-光大证券-11页.pdfVIP

加力扩容扩维扩募，市场规模持续扩张可期

——《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》的点评

分析师：孙伟风

执业证书编号：S0930516110003

分析师：吴钰洁2025年9月16日

执业证书编号：S0930523100001证券研究报告

进一步完善常态化申报机制，加力推进公募REITs扩容扩维。2025年9月12日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常

态化申报推荐工作的通知》发改办投资〔2025〕782号（以下简称“782号文”），在《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发

行的通知》发布一年后，再次发布推进公募REITs常态化申报发行类文件，要求高度重视基础设施REITs申报工作，进一步完善常态化申报机制，加力推进公募

REITs市场扩容扩维。

25年以来项目上市节奏与去年同期差异不大，但需加快项目储备。截至25年9月12日，共有74只公募REITs首发上市，6只扩募上市，已有3只产品获沪深交易所

通过，13只产品获沪深交易所受理，1只产品已申报至上交所。25年以来获受理及上市只数分别为15及18只，获受理只数较去年同期的18只有所下降，上市只数

则高于去年同期的13只。整体上市节奏正常，但获受理项目有所下降。23年及24年大量的项目储备为24年，尤其是为24Q4公募REITs快速的上市奠定了坚实基

础，目前上市节奏与去年同期基本一致，但需加快后端项目储备。“782号文”也明确提出加快成熟资产类型项目常态化申报，积极探索新资产类型项目推荐发

行，积极支持民间投资项目发行上市，要求各省级发展改革部门、有关中央企业加强项目储备。

简化程序支持混装扩募,有望加快扩募推进。“782号文”明确公募REITs首发上市满6个月后可向发改委申报，要求首发及扩募项目应同属于所有权类或经营收益

权类，但允许具有关联性的不同行业领域项目扩募，支持跨区扩募。从当前（拟）扩募项目看，发布拟扩募公告（即临时公告）的时间均为首发上市满12个月后，

且多为同一细分行业。“782号文”的发布有望缩短首发上市到扩募申报的间隔时间，有助于推动更多的首发项目扩募，同时也要求基金管理人及早摸排可扩募

项目，积极做大项目规模。允许混装扩募有望拓宽扩募资产可选范围，加快推进扩募，丰富资产组合，起到一定的分散风险的作用；但同时也对基金管理人提出

更高的管理要求。我们认为扩募是全球成熟REITs市场的标配制度，是使公募REITs实现良好投资循环的重要制度，积极支持扩募下，行业龙头企业优势将更加突

出。

鼓励规模较大及净回收资金占比高的项目，上线信息化平台有望提升申报审批透明度。规模较大的项目对加速市场扩容具备显著推动作用，发行端可能具有一定

的成本优势，交易端能够满足大型投资机构的投资需求，同时流通规模更大的情况下，也更便于投资者买卖，降低交易难度及成本。“782”号文也强调了公募

REITs作为资产盘活工具的作用，根据政策规定，净回收资金主要用于在建项目、前期工作成熟的新建（含改扩建）项目和存量资产收购，补流的比例不超过15%。

优先推进净回收资金占比高的项目契合扩投资的政策导向。“782”号文提及上线基础设施REITs项目信息系统，有望进一步提升项目申报审批的透明度。当然，

发改委仍将严格把关项目质量，项目成熟度及合规性仍然是影响项目申报审批的关键因素。

投资建议：“782号文”的发布有望进一步加快公募REITs市场扩容扩维扩募，尤其是扩募端有望加速推进，建议关注持有丰富运营资产及有较强扩募意向的龙头

企业。关注发行收益率与二级市场有明显价差的新项目。预计9-12月公募REITs市场仍有一定的解禁及止盈压力，建议配置可供分配收益率安全垫较高的项目，

并关注市场风险偏好变化。

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风险提示：常态化发行不及预期，政策出台不及预期，项目经营不及预期。

加力扩容扩维，鼓励大规模及净回收资金占比高的项目